Présentation des faits ¹

Un couple propriétaire d'un immeuble qu'il souhaitait vendre a fait appel à une agence immobilière. Les parties ont signé un contrat qui prévoyait plusieurs choses. Tout d'abord, les propriétaires s'engageaient à vendre leur immeuble pour 3.000.000 de francs à l'agence. Ensuite, la convention prévoyait d'une part, la possibilité pour l'agence de céder cette offre à un tiers acquéreur et d'autre part, que la commission de l'agence correspondrait au sus du prix obtenu par l'agence auquel il faut rajouter la TVA. Enfin, la convention autorise l'agence à encaisser les arrhes et faire la compensation entre ces arrhes et la somme à elle due par les propriétaires.

Quelques jours après la signature de cette convention, l'agence céda l'offre à un couple avec lequel elle signa un compromis de vente d'un montant de 3.300.000 francs. L'acte authentique de vente fut signé par les vendeurs et les acquéreurs quelques mois plus tard. À cette date, l'agence perçut 330.000 francs.

Par la suite, l'agence immobilière réclama aux vendeurs 31.500 francs supplémentaires correspondant au solde de sa commission. Face à leur refus, l'agence intenta une action judiciaire. En se fondant sur des raisons critiquées par la Cour d'appel, le Tribunal de première instance prononça la résolution de la convention conclue par les vendeurs et l'agence. Cette dernière interjeta appel.

Décision de la Cour d'appel de Liège

Dans son arrêt, la Cour explique que la convention conclue entre les vendeurs et l'agence immobilière est une convention sui generis. Il s'agit en fait d'une promesse unilatérale de vente en faveur de l'agence couplée à un contrat de courtage. Cela démontre que la volonté des parties était de permettre à l'agence, dans l'hypothèse où elle ne lèverait pas l'option d'achat, de rechercher un candidat acheteur et dans l'hypothèse où il y aurait vente pour un prix supérieur, une commission consistant dans le sus du prix demandé augmenté de la T.V.A. lui serait due.

En l'espèce, l'agence a cédé sa créance aux tiers acquéreurs qui ont signé le compromis de vente pour un montant de 3.300.000 francs. Cette cession de créance ayant été ratifiée par les vendeurs qui ont signé l'acte authentique. Il s'en déduit que la commission de l'agence s'élève à 300.000 francs hors TVA.

Quant au montant de la TVA, la convention sui generis comporte une contradiction. D'une part, elle prévoit que la commission sera le sus du prix demandé à augmenter de la T.V.A., et, d'autre part, que le prix convenu est de 3.000.000 de francs nets pour les propriétaires et sans frais pour eux. La Cour résout cette contradiction en considérant qu'il y a lieu de ne pas accorder de montant supplémentaire à l'agence qui aurait pour conséquence que les vendeurs n'obtiendraient pas le prix de vente net, sans frais, auquel ils ont conventionnellement droit. En ce sens, la Cour considère que l'agence doit rembourser les 30.000 francs qu'elle a perçus en trop lors de la signature de l'acte authentique.

Bon à savoir

Lorsqu'un contrat de courtage immobilier est couplé avec une promesse unilatérale de vente, l'ensemble forme une convention sui generis offrant à l'agent immobilier deux possibilités. Dans la première hypothèse, il peut lever l'option d'achat que le vendeur lui a consenti. Dans ce cas, la vente se forme entre eux et l'agent devient le propriétaire de l'immeuble. Dans la seconde hypothèse, l'agent réalise sa mission de courtage en trouvant un tiers acquéreur auquel il cède l'option d'achat. Cette cession est valable pour autant qu'elle ne nuise pas au débiteur cédé ni n'aggrave sa situation ².

Dans la seconde hypothèse qui correspond au cas d'espèce, la loi précise que la cession n'est opposable au débiteur cédé, en l'occurrence le vendeur, qu'à partir du moment où elle lui a été notifiée ou qu'il l'a reconnue ³. Si cette reconnaissance n'est soumise à aucune forme particulière, la prudence poussera les parties à prévoir une reconnaissance par écrit ⁴. Cela permet de faire apparaître clairement et de manière certaine que le débiteur cédé a la volonté de reconnaître la cession et le cessionnaire de la créance comme son nouveau créancier ⁵. En l'espèce, cette reconnaissance est consacrée par la signature des vendeurs de l'acte authentique de vente.

Enfin, le montant de la commission due à l'agent en cas de cession de l'option d'achat ne pose pas de problème au regard du droit de la consommation. La loi interdit uniquement une variation du prix en fonction d'éléments dépendant de la seule volonté de l'agence, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque le prix de vente est le résultat du concours de volonté de l'agent et des acquéreurs. La clause portant sur la détermination de la commission ne constitue donc pas une clause abusive au sens de la loi ⁶.

_______________

1. Appel Liège, 28 février 2005, J.L.M.B., 2005/28, p. 1229.

2. Cass., 25 mars 1965, Pas., 1965, I, p. 788.

3. Article 1690, § 1^er, alinéa 2 du Code civil.

4. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations : Tome III, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 1833.

5. A. Vanden Broecke, « L'opposabilité de la cession de créance », J.T., 2007/23, n° 6272, pp. 480-481.

6. Article VI.83, 3° du Code de droit économique.