Le compromis de vente signé par l’agent immobilier « sous réserve de ratification » par le vendeur
Présentation des faits 1
Les époux A ont confié la vente de leur immeuble à la Société I., agence immobilière.
Un compromis de vente a été conclu entre les époux B (les offrants) et la Société I. Celle-ci a signé le compromis « sous réserve de ratification » par les vendeurs.
Les époux A ont contesté la mise en vente de leur immeuble. En effet, ils n’auraient donné mandat de mettre en vente celui-ci que pour autant qu’ils n’obtiendraient pas un crédit pour honorer leurs dettes.
Les époux B ont assigné les vendeurs et la Société I. devant le Tribunal de première instance.
Celui-ci a reçu leur demande mais a déclaré celle-ci non fondée. Les époux B ont interjeté appel de cette décision.
Décision de la Cour d’appel
La Cour d’appel constate qu’un compromis de vente « sous réserve de ratification » par les vendeurs a été conclu entre l’agent immobilier et les candidats acheteurs.
Selon l’article 1583, la vente nécessite l’accord des parties sur le bien et sur le prix.
Il ne peut donc, selon la Cour, être question de vente lorsque la convention est rédigée sous réserve de l’accord des propriétaires.
En effet, il n’y a aucune preuve que les époux A aient eu connaissance du compromis, et donc aucun accord entre les parties ne peut être démontré.
La Cour confirme donc la décision du premier juge et déclare non fondée la demande des époux B.
Bon à savoir
Il arrive que dans le cadre d’une vente immobilière, l’agent immobilier signe le compromis de vente « sous réserve de ratification » par les propriétaires.
Selon l’article 1583 du Code civil, la formation du contrat de vente nécessite l’accord des parties sur le bien et sur le prix.
Suivant une certaine jurisprudence, la vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative. Elle doit donc être déclarée nulle 2.
En effet, une vente ne peut avoir lieu sans l’accord de toutes les parties, qui est un élément essentiel du contrat 3.
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1. Mons (2ème ch.), 19 janvier 2010, J.L.M.B., 2010/22, p. 1036.
2. Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242.
3. P. WERY et J-F. GERMAIN, La vente: développements récents et questions spéciales, Bruxelles, Larcier, 2013, n°16.
