L'achat du bien par une personne proche de l'agent immobilier
Présentation des faits 1
Un agent immobilier est attrait devant la Chambre d'appel de l'Institut professionnel des agents immobiliers pour plusieurs motifs. Il lui est notamment reproché d'avoir présenté aux propriétaires de l'immeuble qu'il était chargé de vendre une offre d'achat émanant d'un candidat acquéreur qui, en réalité, était employé de la S.P.R.L. par le biais de laquelle l'agent exerçait sa profession.
Par ailleurs, suite à cette offre, l'agent aurait négligé de sauvegarder les intérêts de ses commettants en privilégiant au contraire ceux du candidat acquéreur. En effet, il est apparu que le projet de compromis ne comportait pas des clauses jugées élémentaires par le notaire, vu l'historique du bien, telles que notamment une clause d'abandon de recours contre les vendeurs. Par contre, il contenait une clause selon laquelle les propriétaires n'avaient pas connaissance d'infraction urbanistique alors qu'il est avéré que le bien concerné était aménagé en logement malgré son affectation urbanistique.
Décision de la Chambre d'appel de l'IPI
La Chambre d'appel de l'Institut professionnel des agents immobiliers rappelle que l'article 38 du Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers exige que l'agent immobilier informe de manière claire et non équivoque son ou ses commettants de ce que le candidat acquéreur est une personne avec laquelle il a un lien notamment juridique.
En l'espèce, la Chambre constate que l'agent immobilier n'apporte aucune preuve formelle du respect de cette obligation déontologique.
Elle regrette par ailleurs que, nonobstant les particularités de la vente tant au niveau urbanistique que de l'identité de l'acquéreur, aucune précision quant à ces particularités n'aient été reprises dans le compromis de vente. Il en résulte que l'agent immobilier a manqué à ses devoirs de probité, de loyauté, de dignité et de délicatesse.
Pour apprécier la sanction applicable, la Chambre d'appel a pris en compte des éléments suivants : la nature et la gravité intrinsèque des faits commis ; la nécessité de faire prendre conscience à l'agent de son obligation de respecter les règles élémentaires relatives à l'exercice de la profession d'agent immobilier ; l'impérieuse nécessité d'empêcher la réitération de pareils comportements ; l'atteinte à l'image et à la réputation de la profession d'agent immobilier et à la confiance du consommateur dans celle-ci ; l'espoir d'amendement dans le chef de l'agent immobilier.
A cet égard, la Chambre estime que la violation des règles de transparence et d'information vis-à-vis du commettant ne peut être banalisée compte tenu tant de la protection des tiers que de l'image négative donnée à la profession par des abstentions coupables ou des attitudes simplement équivoques. La Chambre d'appel décide dès lors de prononcer à l'égard de l'agent immobilier une sanction disciplinaire d'un mois de suspension.
Bon à savoir
Le Code de déontologie des agents immobiliers contient plusieurs dispositions destinées à prévenir les conflits d'intérêts dans le chef de l'agent immobilier.
L'article 38 du Code dispose en effet que l'agent immobilier doit éviter tout conflit d'intérêts 2. De cette interdiction, il découle d'une part que l'agent immobilier a l'obligation de préciser clairement et sans équivoque s'il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité, et, d'autre part, il doit informer son client de tout lien moral, familial ou juridique qu'il aurait avec un éventuel cocontractant de son client (candidat acheteur ou locataire, par exemple) 3.
Conformément au principe de l'exécution de bonne foi des conventions, l'agent immobilier doit exécuter sa mission de manière loyale à l'égard de son client. Par conséquence, il ne peut conclure un compromis de vente à l'insu de son client, dont il serait le bénéficiaire 4. « Sauf circonstances particulières et consentement exprès de son commettant, l'agent évitera d'intervenir pour les deux parties à l'opération immobilière et s'abstiendra davantage encore de devenir le contractant de son client dans l'affaire que celui-ci l'avait chargé de réaliser. (...) de telles situations amènent, à tout le moins son client, à se demander si ses intérêts sont toujours défendus avec le même zèle et surtout s'ils ne risquent pas de céder le pas devant les intérêts d'un autre client, voire ceux de l'agent lui-même » 5.
Le Code interdit également à un agent immobilier de recourir au mécanisme de l'option cessible : « l'agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s'est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d'option cessible » 6.
Cette interdiction a pour but d'éviter qu'un agent immobilier, pour tenter d'obtenir une commission plus importante que celle généralement prévue, sollicite une option d'achat cessible sur un bien pour une durée déterminée et une fois celle-ci obtenue, cède l'option à un candidat acquéreur avec pour conséquence que le prix du bien sera ainsi majoré 7. Une telle pratique est condamnable puisqu'elle permet à l'agent immobilier de percevoir une commission supérieure à celle calculée conformément aux usages, et est par conséquent de nature à induire en erreur les clients non avertis 8.
L'article 68 du Code déontologie prévoit toutefois que l'agent peut « proposer ouvertement » d'acheter ou de louer le bien à condition de renoncer à poursuivre sa mission et pour autant que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés 9.
Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.
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1. Chambre d'appel d'expression française de l'Institut professionnel des agents immobiliers, 16 mai 2012, publié sur le site de l'Institut professionnel des agents immobiliers, consulté le 2 février 2015, http://www.ipi.be/admin/userfiles/file/FR/Nouveau%20site/Jurisprudence/Jurisprudence%20Chambres/2012/CE%20-%20DD909%20-%2026-06-2012.pdf
2. Article 38 du Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers.
3. B. louveaux, « Agents immobiliers : Le nouveau code de déontologie », Immobilier, 2007/2, p. 8.
4. M. Walh, « La responsabilité professionnelle de l'agent immobilier », in Responsabilité. Traité théorique et pratique, Kluwer, Waterloo, 2009, Livre 27.1, p. 46.
5. B. Louveaux, La responsabilité professionnelle de l'agent immobilier , Kluwer, 1997, n° 70.
6. Article 68 du Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers.
7. M. Walh, « La responsabilité professionnelle de l'agent immobilier », in Responsabilité. Traité théorique et pratique, Kluwer, Waterloo, 2009, Livre 27.1, p. 24.
8. Civ. Namur, 15 février 1988, R.R.D., 1988, p. 268.
9. Article 68 du Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers.
