Présentation des faits¹

Monsieur E. a conclu une convention avec un agent immobilier, Monsieur J. Au terme de ce contrat, Monsieur E. confiait la mission à Monsieur J. non seulement de rechercher un acquéreur mais, également, de conclure le contrat de vente.

Ledit contrat prévoyait également que Monsieur E. s'engageait à respecter l'exclusivité de la mission de Monsieur J. Monsieur E. était toutefois autorisé à trouver lui-même un candidat acquéreur non apporté par l'agent immobilier et à lui vendre le bien.

Il est reproché à Monsieur E. d'avoir violé la clause d'exclusivité prévue dans la convention dès lors que celui-ci est allé voir un autre agent immobilier.

Monsieur J. demande la condamnation de Monsieur E. au paiement de dommages et intérêts, tel que cela a été prévu dans l'article 12 de leur convention.

Décision du Tribunal de première instance de Huy

Le Tribunal commence par qualifier le contrat conclu entre les parties, puisque celles-ci n'ont pas clairement adopté une qualification donnée. Pour ce faire, les juges doivent rechercher l'objet fondamental de la convention.

En l'espèce, le Tribunal considère qu'il s'agit d'un contrat mixte. En effet, l'agent immobilier avait non seulement pour mission de trouver un acheteur mais, également, de conclure le contrat de vente.

Le Tribunal a qualifié le contrat de louage d'ouvrage dès lors que la mission principale de l'agent immobilier était de trouver un candidat acquéreur. Le mandat donné pour conclure la vente au nom du vendeur ne constituait en effet pas l'essence de la mission. Par conséquent, le Tribunal estime que la réductibilité du salaire du mandataire ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce.

Concernant la violation de la clause d'exclusivité, le Tribunal rappelle qu'elle ne prévoyait pas que Monsieur E. se réservait le droit de conclure la vente directement sans l'intermédiaire. Monsieur E. n'a par ailleurs pas apporté la preuve que le contrat avait été résilié de commun accord. Afin de résilier la convention, il était prévu dans cette dernière qu'un envoi recommandé était nécessaire, chose qui n'a pas été faite en l'espèce par Monsieur E.

Quant à la validité de l'article 12 de la convention, prévoyant le paiement de dommages et intérêts par Monsieur E. à l'agent immobilier, les juges estiment qu'elle doit s'apprécier au regard des points 15 et 21 de l'article 32 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur la protection du consommateur. Il est en effet admis que cette loi s'applique aux conventions conclues avec les agents immobiliers. C'est pourquoi le Tribunal analyse l'article 12 en question avec la loi du 14 juillet 1991 précitée.

Le Tribunal vérifie dès lors si la clause satisfait à une condition de réciprocité. En l'espèce, il ne semble pas qu'une indemnité similaire ait été prévue à charge des vendeurs. En l'absence de réciprocité, la clause pénale doit être frappée de nullité. A cet égard, il est sans incidence que le montant des dommages et intérêts soit raisonnable.

Le Tribunal s'interroge ensuite sur la possibilité pour Monsieur J. d'obtenir la condamnation de Monsieur E. sur une autre base. Les juges constatent qu'aucun reproche n'a été formulé à l'encontre de Monsieur J. concernant d'éventuelles négligences qu'il aurait commises.

De plus, lorsque Monsieur E. s'est tourné vers un autre agent immobilier, il n'en a pas averti Monsieur J. au préalable. Il n'a pas non plus mis ce dernier en demeure d'exécuter le contrat qu'ils avaient conclu.

Même s'il est vrai que Monsieur J. ne peut pas invoquer la clause pénale, dès lors que celle-ci est nulle, il peut toutefois obtenir la réparation de son dommage sur base du droit commun, c'est-à-dire d'obtenir l'indemnisation de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de son manque à gagner, sur base de l'article 1794 du Code civil. Monsieur E. a, en effet, violé la clause d'exclusivité et a tacitement résilié la convention.

En l'espèce, le Tribunal constate que le dommage de Monsieur J. consiste uniquement dans le manque à gagner qui résulte de la rupture unilatérale du contrat.

Le Tribunal dit donc la demande principale en partie fondée et condamne Monsieur E. à payer la somme de 2.231 euros.

Bon à savoir

Il convient tout d'abord de préciser qu'un contrat conclu entre un vendeur et un agent immobilier peut prévoir que la mission de l'agent immobilier lui sera confiée avec un mandat d'exclusivité.

Il peut s'agir soit d'une exclusivité restreinte soit d'une exclusivité au sens large. Dans le premier cas, le vendeur ne peut pas confier la mission à un autre mandataire, tandis que dans le deuxième cas, le vendeur ne peut ni confier la mission à un autre mandataire ni l'exercer lui-même ².

Lorsque la convention prévoit par ailleurs que le vendeur sera redevable d'un montant forfaitaire en cas de violation de la clause d'exclusivité, cette clause doit être assimilée à une clause pénale ³. Une clause pénale est une clause fixant de manière forfaitaire le montant du dommage résultant de l'inexécution de la convention ⁴.

Si la clause pénale est frappée de nullité, l'agent immobilier pourra toujours obtenir réparation de son préjudice sur base du droit commun ⁵.

Conformément au droit commun, l'agent immobilier pourra non seulement réclamer le paiement de ses honoraires et frais mais également l'indemnisation de la perte d'une chance de réaliser la vente ⁶.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

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1. Civ Huy, 27 mars 2006, R.C.D.I., 2007, liv. 1, p. 48.

2. F. Navez, « La vente d'un bien par son propriétaire en violation de l'exclusivité accordée à l'agent immobilier », J.L.M.B., 1997/28, p. 1128.