Présentation des faits ¹

D.P. a assigné le 26 février 2010 L.B. en rescision pour lésion d'une vente immobilière ayant eu lieu le 30 mais 2008. La vente portait sur un ensemble de biens qui comprenait une maison avec dépendance sur un terrain de 9 ares, un terrain cadastré d'une contenance de 22 ares 90 centiares et un bâtiment rural avec terrain cadastré d'une contenance de 8 ares et demi, le tout pour un prix de 122.400 euros.

D.P. aurait dû vendre à cause de ses créanciers qui faisaient pression afin de récupérer leurs dettes et faire cesser les actions contre lui. Il aurait, pour cela, liquidé son patrimoine immobilier à une valeur inférieure à la valeur réelle.

La vente fut annulée par le premier juge pour motif de clause illicite. Le premier juge dira également que les bien vendus sont la propriété exclusive de D.P. et a ordonné la restitution du prix par l'acheteur sans intérêt ni indemnité pour les éventuelles améliorations apportées aux biens.

En appel, D.P., intimé, demande la confirmation du jugement ou une rescision pour lésion énorme.

Arrêt de la Cour d'appel de Liège

La Cour rappelle que la charge de la preuve repose sur le demandeur en vertu de l'article 870 du Code Judiciaire. La rescision pour lésion, elle, est définie par l'article 1674 du Code Civil, qui dispose qu'un vendeur qui a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble peut demander une rescision pour la vente. L'article 1677 précise que la preuve de cette lésion ne pourra être apportée que par jugement.

D.P. ne démontre pas qu'il a dû vendre tout son patrimoine dans l'urgence et que L.B. était au courant de cet état de fait. Il ne fournit pas plus les éléments vraisemblables de preuve ou d'indices qui montreraient que la vente s'est faite à un prix inférieur ou égal à cinq douzièmes de la valeur réelle de ces biens immobiliers.

L'enregistrement aurait, en effet, évalué les trois biens à environ 180.000 euros. En partant de l'évaluation faite, on arrive à un prix de vente égalant 68 % du montant réel, soit plus des cinq douzièmes qui provoqueraient une rescision pour lésion.

La Cour se prononce également de manière négative sur l'existence d'une clause illicite dans le motif de conclusion du contrat de vente par l'acheteur (dont l'intention aurait été de sous-estimer la valeur vénale des biens pour éluder les droits d'enregistrement).

Par conséquent, il n'y a ni rescision, ni annulation, et la vente est confirmée.

Bon à savoir

En matière de vente immobilière, la rescision pour lésion de plus de sept douzièmes est possible seulement dans la mesure où le prix de vente est inférieur ou égal à 41,6 pour cent de la valeur réelle des biens immobiliers.

La preuve de cette lésion doit cependant être apportée par le demandeur et est d'interprétation stricte, étant exceptionnelle. Le seul fait que le patrimoine ait été vendu dans l'urgence ou sous la pression des créanciers qui voulaient que le vendeur honore ses dettes ne suffit pas à prouver celle-ci.

La détermination de la valeur du bien pour comparer la valeur réelle et la valeur de vente doit se faire par rapport à la valeur de ce bien au moment de cette vente ², et non la valeur qu'il peut avoir lors de la demande de rescision. Elle est en outre relative à un seul terrain et est conditionnelle, dans le cas où un terrain peut être divisé en quatre lots. ³

Une valeur apparaissant sur le site immoweb ne peut pas suffire à établir cette preuve non plus, et ce pour des raisons de date. Cette valeur mise en ligne est uniquement indicative du prix demandé pour un terrain dont les caractéristiques sont par ailleurs inconnues par rapport à celui vendu. Les terrains semblables dans une même région n'ont pas forcément tous le même prix.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Arrêt de la Cour d'appel de Liège (3^e chambre), 9 janvier 2012, J.L.M.B, 42/2013, p. 2234.

2. Article 1675 du Code Civil.

3. Arrêt de la Cour d'appel de Liège (3^e chambre), 9 janvier 2012.