Présentation des faits ¹

La Société M., propriétaire de plusieurs terrains, a confié à l’agent immobilier A., la négociation d’offres d’achat pour ces terrains.

Les époux C. signent une offre d’achat avec l’agent immobilier et versent un acompte de 1.500 euros. N’étant pas remboursés de cet acompte à l’issue du délai de validité de l’offre, ils considèrent que leur offre est acceptée, à tout le moins, tacitement.

Cependant, le notaire des époux C. leur apprend que le terrain en question a été vendu à d’autres acquéreurs, pour un prix supérieur.

Ils ont dès lors envoyé une mise en demeure à la Société M. et à l’agent immobilier A. mais, celle-ci est restée sans réponse.

Les époux décident donc d’introduire une demande en justice contre la Société M. auprès du Tribunal de première instance de Namur.

Celui-ci leur a donné raison et la Société M. décide d’interjeter appel de cette décision.

Décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel constate que les époux C. ont formulé une offre d’achat ferme, portant sur des éléments essentiels du contrat de vente.

La Cour rappelle que le contrat ne se forme que par l’échange des consentements et que l’offre doit être acceptée par son destinataire.

Lorsqu’un litige concernant l’existence d’un contrat a lieu entre un commerçant et un non-commerçant, ce dernier peut se prévaloir des dispositions de droit commerciales relative à la preuve.

La société M. étant une société commerciale, la Cour précise que l’article 25 du Code de commerce peut s’appliquer. Celui-ci prévoit que la preuve, en matière commerciale, peut être faite par présomption.

La Cour décide que les éléments précités comme la non restitution de l’acompte après le délai de validité de l’offre, constituent des présomptions graves, précises et concordantes permettant de considérer qu’il y a eu acceptation tacite de l’offre par la Société M.

Dès lors, il y a bien eu vente entre les parties et celle-ci doit être résolue aux torts du vendeur.

La Cour confirme le jugement de première instance et condamne la Société M. à indemniser les époux C. de la somme de 6.374,11 euros comprenant notamment l’acompte et le dommage moral.

Bon à savoir

L’offre d’achat constitue la volonté d’une partie, qui ne doit plus qu’être acceptée par l’autre pour que le contrat de vente soit formé ². Il se peut que l’acceptation de l’offre soit tacite ³.

Cependant, le comportement du destinataire de l’offre ou son silence ne suffisent pas ; il faut que l’on puisse en déduire, de par les circonstances, une acceptation de l’offre. La réelle volonté du destinataire est soumise à l’appréciation du juge de fond ⁴.

Lorsqu’un litige concernant l’existence d’un contrat a lieu entre un commerçant et un non-commerçant, celui-ci peut se prévaloir des dispositions de droit commerciales relative à la preuve ⁵. C’est le cas de l’article 25 du Code de commerce qui prévoit la possibilité d’invoquer la présomption.

Ainsi, le destinataire de présomptions graves, précises et concordantes peut permettre de considérer qu'il y a acceptation tacite de l'offre d’achat.

Lorsque l’émetteur de l’offre ne rembourse pas l’acompte de l’offrant dans le délai imparti, on peut considérer qu’il y a bien acceptation tacite de l’offre d’achat.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Liège, 25 juin 2012, J.L.M.B., 2014/4, pp. 167-168.

2. Cass., 23 septembre 1969, Pas., 1970, I, p. 73.

3. Cass., 16 juin 1960, R.C.J.B., 1962, p. 301 et note J. HEENEN ; Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I., p. 224).

4. T. STAROSSELETS, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, Formation permanente CUP, Larcier, septembre 2004, vol. 72, nos 26 et 27, p. 38.

5. Cass., 18 janvier 1990, Pas., I, p. 592.