Présentation des faits ¹

Une dame souhaitant vendre un appartement dont elle se prétend propriétaire confie à une agence immobilière un mandat de vente. Cette agence conclut un compromis de vente avec un acheteur quelques jours plus tard.

Cependant, la dame envoya une lettre à l'agence en indiquant son désir de ne plus vendre et de révoquer le mandat. L'agence répondit en précisant que la vente avait déjà été conclue et attira l'attention de la dame sur son obligation de donner suite à cette vente.

Face au refus de celle-ci, l'acheteur intenta une action judiciaire afin d'obtenir l'exécution forcée de la vente. Lors de la procédure, il a été révélé que la dame n'était pas propriétaire de l'appartement vendu. Devant ce constat, l'acquéreur changea sa demande pour entendre prononcer l'annulation de la vente et la condamnation de la dame et de l'agence à des dommages et intérêts.

Décision du Tribunal civil de Bruxelles

Dans sa décision, le tribunal constate qu'en raison des circonstances de l'espèce, la dame ne pouvait ignorer qu'elle n'était pas propriétaire de l'appartement dont elle a confié la vente à l'agence immobilière. Elle ne peut se retrancher derrière son inexpérience pour justifier la légèreté avec laquelle elle a pris l'initiative de vendre un bien qui ne lui appartenait pas, sans le signaler à l'agent immobilier et en contresignant le mandat où il était clairement stipulé qu'elle était la seule propriétaire de l'immeuble mis en vente.

Par ailleurs, le tribunal considère que l'agence a également agi fautivement et a manqué à ses devoirs de conseil et de vérification en ne contrôlant pas la qualité de propriétaire de la dame. En effet, l'agent immobilier ne peut se contenter d'enregistrer les allégations de son client-vendeur sans aucun esprit critique et sans procéder à la moindre vérification quant à sa qualité de propriétaire effectif du bien.

En conséquence, la vente conclue est nulle car elle porte sur un bien appartenant à autrui. Tant la dame que l'agence sont responsables de la fausse apparence créée par le cumul de leurs fautes respectives et doivent, dès lors, supporter ensemble la charge de la réparation accordée à l'acquéreur.

Bon à savoir

L'agent immobilier a l'obligation de vérifier que l'opération qui lui est confiée est possible à tout le moins par l'examen des titres de propriété ². En effet, l'agent immobilier ne peut être considéré comme un simple intermédiaire mais est véritablement le conseil de son client. L'agent doit donc veiller à s'assurer de la réalité du dossier qui lui est confié. La vérification que ses clients sont bien propriétaires de l'immeuble concerné n'offre pas de difficulté au regard de la publicité organisée par la loi. S'il commet une erreur sur ce point, elle semblera difficilement excusable et l'on pourra parler à ce propos d'obligation de résultat ³.

En vertu de la loi, la vente de la chose d'autrui est nulle ⁴. Cette nullité de la vente de la chose d'autrui a pour seul but de protéger l'acheteur contre un risque d'éviction par le véritable propriétaire ⁵.

L'annulation d'un contrat, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu du contrat annulé ⁶. L'acheteur peut donc réclamer le prix ou la partie du prix qu'il a payé. En outre, l'annulation de la vente peut donner lieu à des dommages et intérêts à charge du vendeur lorsque l'acheteur a ignoré que la chose appartenait à autrui. L'agent immobilier peut être condamné in solidum avec le vendeur en cas de fautes concurrentes, et ce, pour l'intégralité du préjudice causé à l'acheteur qui doit subir la non réalisation de la vente.

_______________ 

1. Tribunal civil de Bruxelles, 30 novembre 1994, J.L.M.B.i., 1997/20, p. 803.

2. Tribunal de commerce de Liège, 14 novembre 1980, J.L., 1981, p. 354.

3. P. Van de Wiele, Le statut contractuel de l'agent immobilier, 1985, pp. 60 et 65.

4. Article 1599 du Code civil.

5. Cass., 8 février 2010, J.T., 2010/15, p. 253.

6. Cass., 24 septembre 2009, R.G. n° C.08.0617.N.