Présentation des faits ¹

En 2005, M. et Mme V ont conclu avec l'agence immobilière X une convention de louage de services intitulée « mission exclusive de vente ». Cette convention prévoyait que l'agence était tenue de rechercher un acheteur, de négocier la vente, de rédiger le compromis de vente, et ce, pour un prix minimum de 348.176,12 EUR.

La SA P. trouva un acquéreur, M. D, et un compromis de vente fut signé en 2006, pour le prix de 372.000 EUR.

Le compromis de vente a été signé en présence d'un représentant de l'agence et des notaires de chacune des parties.

L'acquéreur s'était engagé à payer à l'agence un acompte de 62.200 EUR dans les 24 heures de la signature de l'acte, qui serait remis au notaire des vendeurs dans les 15 jours.

Le solde devait être payé lors de la passation de l'acte authentique.

Or, l'acompte n'a jamais été payé.

L'acquéreur était insolvable, sa société venait de faire faillite.

En 2007, M. et Mme V vendirent leur immeuble à d'autres acquéreurs pour la somme de 365.000 EUR.

Les demandeurs reprochent à l'agence immobilière de n'avoir pas correctement exécuté ses obligations, d'une part, n'ayant pas vérifié la solvabilité du candidat acquéreur et, d'autre part, n'ayant ni prévenus les demandeurs en temps utile avant la signature du compromis de vente qu'aucun acompte ne serait payé ce jour-là contrairement à ce qui avait été convenu, ni inséré par conséquent une condition suspensive dans le contrat.

Ils sollicitent la condamnation de l'agence à leur payer des dommages et intérêts de plus de 14.000 EUR et la condamnation aux frais et dépens de l'instance.

Décision du Tribunal de première instance de Namur

Le Tribunal rappelle que la mission confiée à l'agent immobilier, consistant à mettre en contact son client avec des candidats acquéreurs en vue de réaliser une opération immobilière déterminée, s'analyse comme étant un contrat de courtage. ²

Cela étant, l'agent immobilier n'est pas responsable de la bonne exécution finale de la convention. Toutefois, ils peuvent être responsables lorsque l'inexécution est imputable en tout ou en partie à leur faute.

En l'espèce, en l'absence de clause spéciale, l'agent immobilier n'était pas garant de la solvabilité du candidat qu'il avait présenté à son client. Il était cependant tenu de vérifier l'apparente solvabilité de cet acquéreur potentiel.

Or, il n'apparaissait nullement en l'espèce que le candidat acquéreur n'était pas solvable.

Il ne pouvait par ailleurs être exigé du courtier qu'il vérifie la solvabilité du tiers acquéreur au fichier des saisies, auquel il n'a pas accès.

En ce qui concerne le fait que l'agent immobilier ait omis de faire part en temps utile aux demandeurs du fait que l'acquéreur n'avait pas versé d'acompte le jour de la signature du compromis, il n'est pas établi que l'agent immobilier en avait eu connaissance suffisamment à temps pour les en informer.

Par contre, l'agent immobilier a pris la responsabilité de rédiger le compromis de vente, et plus précisément, n'y a pas inséré une condition suspensive de paiement de l'acompte dans un délai précis.

L'insertion de cette clause dans le compromis de vente aurait permis aux vendeurs d'éviter, d'une part, la conclusion du contrat en cas de non-paiement de l'acompte et, d'autre part, de devoir requérir à l'annulation judiciaire de la vente.

Le dommage causé par cette faute doit donc être réparé par l'agent immobilier. Il s'agit, notamment, des frais d'annulation de la vente (citation, signification, transcription, commandement de payer et PV de carence) et le retard consécutif de la revente de l'immeuble.

Bon à savoir

Les agents immobiliers ne sont pas tenus responsables de la bonne exécution finale des conventions qu'ils ont contribué à faire conclure, sauf si cette inexécution est imputable en tout ou en partie à leur faute. ³

À défaut de clause particulière, l'agent immobilier, n'est pas garant de la solvabilité du candidat acquéreur qu'il présente. Cela étant, il est tenu de vérifier son apparente solvabilité. ⁴

L'agent immobilier qui prend la responsabilité de rédiger le compromis de vente peut se voir reprocher de ne pas avoir inséré une condition suspensive du paiement de l'acompte dans un délai précis, ce qui pourrait permettre d'éviter la conclusion de la vente en cas de non-paiement dudit acompte et, par la suite, le recours à la procédure judiciaire en annulation.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Namur (6e ch.) n° 06/2087, 24 octobre 2008, R.C.D.I.,  2009, liv. 1, 36.

2. B. Louveaux, La responsabilité de l'agent immobilier, Kluwer, p. 38.

3. P.-A. Foriers, « Droit commun des intermédiaires commerciaux courtiers, commissionnaires, agents », in Les intermédiaires commerciaux, Ed. du Jeune Barreau, 1990, p. 141, n˚158.

4. Liège 23 mars 2003, consultable sur jure.juridat.just.fgov.be.