Présentation des faits ¹

Le propriétaire d'un bien immobilier chargea, pour une durée de quatre mois avec exclusivité, un agent immobilier de vendre son immeuble et de signer le compromis de vente. Le contrat conclu entre ces parties disposait que le prix de mise en vente maximum sera de 55.000 euros, que les honoraires maximum de l'agent immobilier seront de 7.000 euros T.V.A. comprise et que la somme nette en mains pour le propriétaire vendeur sera de 45.000 euros.

Un mois plus tard, l'agent signe un contrat de vente pour le prix de 52.000 euros. Quelques jours plus tard, le vendeur envoya un courrier pour se plaindre de de la manière dont l'agent immobilier gère le dossier. Il paya à l'agent une somme de 5.200 euros à titre d'honoraires. L'agent qui exigeait les 7.000 euros prévus dans le contrat mis son client en demeure de payer ladite somme.

Jugement du tribunal civil de Charleroi

Dans son jugement, le tribunal déclare que le contrat liant les parties doit s'analyser comme étant un mandat, la signature d'un compromis de vente constituant un acte juridique. Ensuite, le tribunal constate que le mandataire a appliqué les clauses du contrat de la façon la plus favorable pour lui car le mandant a reçu le prix minimum tandis qu'il a perçu les honoraires maxima. Qu'en outre, le contrat conclu entre les parties n'était pas clair.

Si le client pouvait calculer, en fonction du prix de vente, le maximum qui lui serait facturé, il ne pouvait se fier à un mode de calcul précis pour savoir les honoraires qu'il aurait à payer. En effet, le contrat ne prévoit ni pourcentage, ni forfait car le montant de 7.000 euros est un montant maximum.

Cette absence de précision correspond à un manquement de l'agent sur lequel repose une obligation de renseignement et de précision lors de la conclusion du contrat qui le lie à son client. En conséquence, le tribunal a réduit le montant des honoraires en tenant compte des usages et des circonstances de l'espèce. Le tribunal a adopté un taux de 5 % du prix de vente hors T.V.A.

Bon à savoir

La règlementation qui encadre la profession d'agent immobilier impose la rédaction d'un contrat écrit précisant notamment le tarif à payer par le consommateur pour la mission d'intermédiation ². Les parties au contrat doivent rédiger de la manière la plus claire et la plus compréhensible possible les clauses qui composent le contrat ³. Quant aux honoraires, lorsque la convention d'agence immobilière fixe un montant maximum sans en indiquer le mode de calcul précis, l'agent immobilier viole son obligation de précision et de renseignement.

Lorsque le contrat conclu entre un agent immobilier et son client comporte la mission pour le premier de trouver un acquéreur et de signer un compromis de vente, ce contrat doit s'analyser comme étant un mandat. Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, charge une autre personne, le mandataire, d'accomplir un ou plusieurs actes juridiques au nom et pour le compte du mandant ⁴. En l'espèce, la signature d'un compromis de vente constituant un acte juridique.

Lorsque le mandat est rémunéré, le salaire du mandataire doit constituer une rémunération équitable ⁵. Ce caractère équitable est apprécié par le juge par rapport aux services rendus par le mandataire, en l'occurrence l'agent immobilier. Il convient de prendre en compte l'existence de négociations avec d'éventuels amateurs, des offres d'achats, des factures de publication dans la presse locale, etc. ⁶ En l'espèce, les honoraires de l'agent s'élevaient à plus de 13 % du prix de vente, ce qui paraît excessif si l'agent ne peut justifier de prestations accomplies dont l'ampleur est exceptionnelle. En conséquence, la jurisprudence admet la réductibilité de la rémunération excessive du mandataire et ce, même en dehors du cas de la lésion qualifiée ⁷.

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1. Tribunal civil de Charleroi, 27 avril 2012, J.L.M.B., 2013/41, p. 2105.

2. Article 2 de l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers.

3. M. Coipel et P. Wéry, Les pratiques du commerce l'information et la protection du consommateur : Commentaire de la loi du 14 juillet 1991 et de la loi du 2 août 2002, Waterloo, Kluwer, 2006, p. 28.

4. Sophie Heremans, « Le mandant, Les contrats spéciaux – Chronique de jurisprudence 1996-2000 », Dossiers du J.T., p. 163.

5. Cass., 14 octobre 2002, R.G. n° C.00.0227.N.

6. Sophie Heremans, op. cit., p. 163.

7. Appel Bruxelles, 4 décembre 2002, J.T.,2003/11, p. 215.