Présentation des faits ¹

Dans les faits, Monsieur T et Madame F (acheteurs) ont signé, en septembre 2009, une promesse d'achat relative à un immeuble. Cette promesse était valable jusqu'au 21 septembre 2009 inclus.

Le 21 septembre 2009 à 16:34, l'étude du notaire X a téléphoné à Monsieur T sur son téléphone portable. Monsieur T demanda au notaire X de le rappeler ultérieurement ce qui ne fut pas le cas.

Les intimés considèrent que le notaire a fait part à Monsieur T de l'acceptation des vendeurs.

Par courrier électronique du 22 septembre 2009, Monsieur T et Madame F ont écrit au notaire X en leur signifiant qu'à défaut d'acceptation dans le délai prévu, ils s'estimaient libres de tout engagement.

Le notaire X a répondu par courrier du 23 septembre 2009, en ces termes :

« Après vous avoir informé par téléphone ce 21 septembre dernier de l'accord reçu des vendeurs, mes employés m'ont fait part de votre passage en l'étude afin d'expliquer les raisons de votre désistement à savoir, état de la chaudière, wc extérieur, maison non habitable immédiatement, humidité à l'étage, travaux sur la Grand Place (...) ».

Le 25 septembre 2009, les acheteurs furent invités par le notaire à signer le compromis de vente.

Ils rappelèrent au notaire X, par recommandé, la teneur de leur courrier du 22 septembre 2009.

Par citation du 6 septembre 2010, les intimés (vendeurs) ont sollicité la condamnation des appelants à passer l'acte authentique de vente et à ce qu'il soit dit pour droit qu'à défaut le jugement vaudra acte de vente.

Ils ont sollicité également la condamnation de Monsieur T et Madame F au paiement du prix convenu soit la somme de 110.000 euros, de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 15.120 euros à titre de droit d'enregistrement et d'amende.

Décision de la Cour d'appel de Mons

Les appelants, Monsieur T et Madame F, contestent, d'une part, que l'acceptation des vendeurs leur ait été notifiée et, d'autre part, que le notaire X n'ait jamais été leur mandataire de sorte qu'il n'aurait pu ainsi réceptionner valablement l'acceptation des vendeurs.

La Cour constate que la promesse d'achat du 7 septembre 2009 précise que Monsieur T et Madame F promettent expressément d'acquérir, moyennant le prix de 110.000 euros, l'immeuble litigieux. Il y est, en outre, précisé que les promettants reconnaissant avoir connaissance du fait que l'acceptation de la promesse dans le délai fixé au 21 septembre 2009 inclus vaut vente et les oblige à signer l'acte authentique de vente et le compromis de vente.

Les vendeurs considèrent que leur acceptation déposée en temps utile auprès du notaire X, mandataire des vendeurs et des acheteurs, vaut vente.

La Cour déclare que la seule circonstance que le notaire X ait appelé Monsieur T sur son téléphone portable le 21 septembre 2009 ne constitue pas la preuve de la connaissance par les acheteurs de l'acceptation des vendeurs.

Les vendeurs soutiennent que le lieu de la réception de leur acceptation était l'étude du notaire X qui était le mandataire des candidats acquéreurs, habilité à recevoir l'acceptation pour leur compte.

Certes, le notaire X était mandataire de Monsieur T dans le cadre de la constitution d'une société d'architecture, mais ce mandat ne conférait pas au notaire X cette même qualité dans le cadre de la vente du bien dont question.

En l'espèce, aucun élément objectif n'établit l'existence d'un tel mandat pour la vente du bien litigieux.

Les vendeurs restent, par conséquent, en défaut de rapporter la preuve qui leur incombe et il convient de dire la demande originaire non fondée.

Bon à savoir   

La théorie de la réception prévoit que le contrat se forme lorsque « l'offrant reçoit l'acceptation de son cocontractant au lieu de cette réception (...). Le concours de volontés suppose que les deux parties aient été conscientes de l'existence de leur accord commun ». ²

En ce qui concerne le mandat, il faut garder à l'esprit que celui-ci peut être donné soit par acte public soit par écrit sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre. ³ Cela étant, la preuve par un tiers de l'existence d'un mandat peut être faite par témoins et par présomptions. ⁴

Le fait qu'un notaire soit le mandataire d'un acheteur d'un immeuble dans le cadre d'un dossier de constitution d'une société, ne lui confère pas automatiquement cette même qualité dans le cadre de la vente de cet immeuble ⁵. Et ce, d'autant plus lorsque le notaire n'a pas été chargé par le vendeur d'une mission de rechercher un acquéreur et de négocier le prix d'acquisition.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d'appel Mons (21^e chambre), 08 mai 2013, J.L.M.B., 2015/1, pp. 13-15.

2. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, Bruylant, 2010, tome I, p. 495.

3. Voyez : Des contrats ou des obligations conventionnelles en général - Article 1985 du Code civil.

4. Cass., 8 décembre 1980, Pas., 98, p. 449.

5. Voyez : P. Wéry, « Mandat », Rép. not., Tome IX, Contrats divers, Livre 7, Bruxelles, Larcier, 2000, n° 56.