La promesse de contrat doit nécessairement être distinguée de l'offre contractuelle. Contrairement à l'offre qui est un acte unilatéral, la promesse est un contrat. Elle requiert un échange de consentement entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse.

La promesse de contrat se définit comme une convention unilatérale par laquelle une personne s'engage envers une autre à conclure avec elle un contrat si cette dernière décide de lever l'option qui lui est conférée.

La Cour de cassation met l'accent sur deux principes fondamentaux qui sont inhérents à ce genre de contrat. Premièrement, les parties doivent nécessairement s'être mises d'accord sur les éléments essentiels et substantiels du contrat promis de sorte que ce contrat puisse se former par la simple levée de l'option par le bénéficiaire. Deuxièmement, le contrat promis ne se forme que lorsque l'option est levée. Avant cela, le bénéficiaire de l'option ne dispose d'aucun droit prévu dans le contrat mais uniquement d'une simple créance à l'encontre du promettant ³⁹.

Pour être valable, la promesse de contrat doit répondre aux mêmes conditions que tout autre contrat. Il faut donc un échange de consentement, un objet, une cause et que les parties soient capables de s'engager. L'objet du contrat promis doit également être déterminé ou, au moins, déterminable pour qu'il puisse se former sans qu'un nouvel accord ne soit requis. À cet égard, il convient de faire une remarque importante. La plupart des promesses de contrat portent sur une vente. Ces promesses sont valables quand bien même le vendeur ne serait pas propriétaire du bien en question. En effet, la vente n'étant pas encore conclue, il n'y a pas de vente du bien d'autrui qui est proscrite par la loi ⁴⁰. Par contre, il faut nécessairement que le vendeur, au plus tard lors de la levée de l'option, soit devenu propriétaire ⁴¹.

Si l'option est levée, le contrat promis se forme. Ce nouveau contrat, indépendant de la promesse elle-même, peut sortir ses effets mais sans que ceux-ci ne soient rétroactifs. Cela implique plusieurs conséquences. L'existence de vices cachés ou d'une éventuelle lésion s'apprécie à ce moment-là. Ensuite, le transfert des risques se produit également à cet instant et le bénéficiaire de la promesse doit recevoir la chose promise dans son état actuel. Il ne peut réclamer au promettant que les dégradations causées par faute ⁴².

Par contre, si l'option n'est pas levée ou levée tardivement, le promettant est libéré et le contrat promis ne se forme évidemment pas.

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39. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.

40. Article 1599 du Code civil.

41. Appel Bruxelles, 31 octobre 1996, A.J.T., 1997-1998, p. 149.

42. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations : Tome I, Bruxelles, Bruylant, 2010, pp. 580-581.