Les conditions qui régissent ces opérations sont au nombre de trois et sont prévues par l’article 10 de la loi ².

1) L’opération doit être accompagnée de la cession ou de la location du fonds de commerce

La loi précise que la cession ou la sous-location du bail doit être faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce. Par faite ensemble, il faut comprendre que les opérations doivent être effectuées au même moment, ou à tout le moins que l’opération concernant le bail ne suive que de quelques jours l’opération concernant le fonds de commerce ³. Concrètement, le cessionnaire ou le sous-locataire du bail doit également être le cessionnaire ou le locataire du fonds de commerce ⁴.

2) L’opération doit porter sur l’intégralité des droits du locataire principal

Cette condition vise à éviter les cessions ou les sous-locations partielles qui éparpillent le fonds de commerce ⁵. Néanmoins, ce ne sont que les droits qui doivent être intégralement cédés. En ce sens, une cession qui porterait sur la plupart des éléments composant le fonds de commerce mais pas sur tous serait conforme aux prescrits de l’article 10 de la loi ⁶.

3) L’immeuble ne doit pas être occupé par le bailleur ou sa famille

La loi prévoit que si le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble loué, le contrat de bail peut valablement contenir une clause d’interdiction complète de cession ou de sous-location. Le législateur protège ici le bailleur, en ce sens qu’il n’a pas voulu lui imposer une cohabitation avec des gens qu’il n’aurait pas choisis ⁷.

Cependant, il faut que le bailleur ou sa famille habite les lieux, c’est-à-dire y loge de manière effective ⁸. De même, par le terme famille, il faut entendre l’entourage proche du bailleur. A savoir ses parents, ses enfants, son conjoint ou son concubin ⁹ ainsi que les ascendants et descendants de ces derniers.

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2. Article 10 de la loi du 30 avril 1951 contenant des règles particulières aux baux commerciaux.

3. Juge de paix de Marchienne, 20 juillet 1990, J.L.M.B., 1991, p. 449.

4. M. Godhaird, Le bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 228.

5. Juge de paix d’Andenne, 25 octobre 1979, Jur. Liège, 1980, p. 103.

6. Juge de paix de Bruges, 11 avril 1975, R.W., 1978-1979, col. 1863.

7. M. Godhaird, op. cit., p. 228.

8. Tribunal civil de Bruxelles, 12 juillet 1951, J.T., 1952, p. 280.

9. B. Louveaux, Le droit du bail commercial, coll. Droit actuel, Bruxelles, De Boeck Université, 2001, n° 255.