La règle de base du point de vue du débiteur saisi, c'est qu'il doit être propriétaire des biens sur lesquels porte la saisie. Ce principe empêche donc le créancier d'un locataire de saisir l'immeuble que ce dernier loue. Certains débiteurs peuvent avoir la tentation de se prévaloir de ce principe pour échapper à une saisie. Concrètement, le propriétaire d'un immeuble pourrait transmettre fictivement ce bien à une personne proche qui le laisserait habiter dans les lieux. Cette simulation peut être mise à néant si le créancier démontre que son débiteur est demeuré le réel propriétaire de l'immeuble. S'il y parvient, la saisie immobilière pourra être pratiquée comme si aucune transmission n'avait eu lieu ²⁶. Par ailleurs, si la transmission de l'immeuble n'est pas fictive, le créancier pourrait encore pratiquer une saisie immobilière pour autant qu'il prouve que cette transmission a été réalisée en fraude de ses droits. En effet, les biens faisant l'objet d'une action paulienne peuvent être saisis conservatoirement ²⁷.

Le fait que l'immeuble serve de logement principal à la famille du débiteur n'empêche pas la saisie du bien par les créanciers. Selon que l'immeuble fasse partie du patrimoine commun ou propre d'un des deux, la saisie doit être procédée à l'encontre des deux époux ou de l'époux propriétaire du bien ²⁸. Depuis 2007, l'immeuble servant de résidence principale à un indépendant ne peut être saisi si la personne indépendante a procédé à une déclaration reçue par notaire et inscrite dans le registre de conservation des hypothèques ²⁹. Cependant, cette insaisissabilité ne vaut qu'à l'égard des dettes professionnelles qui sont postérieures à cette déclaration. Malgré cette insaisissabilité relative, tous les créanciers peuvent venir à la distribution du prix de réalisation de l'immeuble suite à une saisie pratiquée par un créancier qui n'est pas concerné par ce régime d'insaisissabilité ³⁰.

Enfin, les immeubles qui font partie du patrimoine de personnes morales de droit public sont, en règle, insaisissables. Toutefois, la loi déroge à cette règle en permettant aux créanciers de ces institutions de saisir les biens qui figurent sur une liste de biens saisissables, dressée par ces autorités publiques, ainsi que « les biens qui ne sont manifestement pas utiles à ces personnes morales pour l'exercice de leur mission ou pour la continuité du service public » ³¹.

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26 Cass., 11 mai 1995, J.T., 1995, p. 624.

27. Appel Liège, 6 février 2002, J.T., 2002, p. 407.

28. G. de Leval, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 100-101.

29. Articles 72 et s. de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses.

30. Doc. parl., Chambre, sess. 2006-2007, n° 51-2873/001, p. 60.

31. Article 1412bis du Code judiciaire.