Le législateur a instauré une liste des tâches et des compétences du syndic ¹⁸. Cette liste ne peut être modifiée par le règlement de copropriété que pour confier de nouvelles missions au syndic et non pour lui en retirer. En fait, la loi consacre un ensemble d’obligations qui constituent le « noyau dur des tâches du syndic » ¹⁹. Par ailleurs, l’accomplissement de ces tâches ne peut, en règle, être confié à d’autres personnes que le syndic. La loi dispose que ce dernier ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées ²⁰.

Parmi les missions qui lui sont confiées, le syndic doit s’occuper de la gestion des actes administratifs. Par exemple, il a l’obligation de conserver les documents relatifs à la copropriété, de permettre aux copropriétaires de consulter tous ceux qui ne revêtent pas un caractère privé ²¹ et d’informer les copropriétaires d’une action intentée par l’un deux relativement à son lot privé ²².

Un deuxième groupe de compétence a trait à l’assemblée générale et aux décisions qu’elle prend. Le syndic a l’obligation de convoquer l’assemblée générale aux périodes fixées dans le règlement de copropriété, lorsque l’urgence le commande ²³ ou sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes ²⁴. Après le vote, il doit également rédiger le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus ²⁵. Les copropriétaires peuvent se faire communiquer une copie des procès-verbaux dressés par le syndic sans que cette communication n’accapare tout son temps ²⁶. Enfin, la loi impose au syndic d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ²⁷.

Le syndic est également en charge de gérer les aspects financiers de la copropriété. C’est lui qui doit pourvoir aux diverses dépenses nécessaires et se procurer les fonds auprès des copropriétaires en fonction de leur part de contribution fixée dans le règlement de copropriété ²⁸. La loi lui impose de tenir les comptes de l’association des copropriétaires conformément à la législation comptable ²⁹ et de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes et extraordinaires ³⁰. Lorsqu’un lot privatif est cédé, le syndic doit communiquer au notaire une série de documents liés aux dettes inhérentes au lot en question ³¹. Enfin, le syndic est tenu de rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale. En cas de faute commise, sa responsabilité peut être engagée.

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18. Article 577-8, § 4 du Code civil.

19. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 35.

20. Article 577-8, § 5 du Code civil.

21. Article 577-8, § 4, 11° du Code civil.

22. Article 577-9, § 1, alinéa 5 du Code civil.

23. Cass., 6 février 2009, R.G. n° C.08.0312.N.

24. Tribunal civil de Dinant (référés), 1^er juin 2001, J.L.M.B., 2001, p. 838.

25. Article 577-6, § 10 du Code civil.

26. Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, 26 juillet 1995, T. App., 1998/3, p. 21.

27. Article 577-8, § 4, 3° du Code civil.

28. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, op. cit., p. 44.

29. Article 577-8, § 4, 17° du Code civil.

30. Article 577-8, § 4, 18° du Code civil.

31. Article 577-8, § 4, 7° du Code civil.