La loi a prévu une interdiction d’exercice de la fonction de syndic pour les membres du conseil de copropriété ⁸. Cette incompatibilité s’explique par le fait que le conseil de copropriété a pour tâche de contrôler le syndic dans l’exercice de ses missions ⁹.

Pour autant qu’il ait la personnalité juridique, il importe peu que le syndic soit une personne physique ou une personne morale ¹⁰. À l’entrée du bâtiment doit figurer un extrait de l’acte de sa désignation ou de sa nomination reprenant la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénom, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises ¹¹.

Traditionnellement, c’est l’un des copropriétaires qui assume la fonction de syndic. Néanmoins, ceux-ci peuvent faire appel à une personne étrangère spécialisée dans la gestion immobilière. Cette pratique se rencontre surtout dans les immeubles ou groupes d’immeubles de taille importante. De plus, l’exercice des missions du syndic requiert une panoplie de compétences particulières en droit, en finance, en fiscalité ou encore en psychologie ¹². Les syndics professionnels doivent d’ailleurs s’inscrire auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers.

Lors de la naissance de la copropriété, il doit être établi un règlement de copropriété qui organise les droits et obligations de chacun. Les rédacteurs de ce règlement peuvent désigner le syndic de l’immeuble. Cependant, la loi prévoit expressément que cette désignation ne vaut que jusqu’à la tenue de la première assemblée générale ¹³. Cette limitation dans le temps traduit l’idée de ne pas contraindre les copropriétaires à coexister avec un syndic qui aurait été choisi par le promoteur immobilier qui a fait construire le bâtiment ¹⁴. Cela dit, les copropriétaires peuvent tout à fait renouveler le mandat du syndic sortant.

Au final, il revient exclusivement à l’assemblée générale de nommer le syndic. Son mandat ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par une décision de l’assemblée générale ¹⁵. La durée déterminée de son mandat a des conséquences sur l’accomplissement de ses missions. En effet, le syndic ne peut, sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat ¹⁶.

Enfin, le juge peut nommer un syndic sur demande d’un copropriétaire ou d’un tiers qui y a intérêt lorsqu’aucun syndic n’a été nommé ¹⁷.

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8. Article 577-8, § 8 du Code civil.

9. Article 577-8/1 du Code civil.

10. Justice de paix de Fosses-la-Ville, 28 juillet 1998, J.T., 1998, p. 819.

11. Article 577-8, § 2, alinéa 2 du Code civil.

12. J. Borgers, « Le rôle social et humain du syndic de copropriété », in La pratique de la copropriété, Bruylant, 1996, pp. 375 et s.

13. Article 577-8, § 1, alinéa 3 du Code civil.

14. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 32.

15. Article 577-8, § 1, alinéa 4 du Code civil.

16. Article 577-8, § 1, alinéa 5 du Code civil.

17. Article 577-8, § 1, alinéa 1^er du Code civil.