Le second élément que le demandeur en justice doit démontrer est la variation d’au moins 15 % de la valeur locative normale par rapport au loyer payé.

Par loyer payé, la loi entend non seulement le loyer proprement dit mais également les montants déboursés par le preneur pour satisfaire aux obligations exceptionnelles que le contrat de bail met à sa charge. Il en est ainsi du précompte immobilier, des grosses réparations ou encore le pas-de-porte lorsqu’il est assimilé à un loyer ¹⁷.

Si le bail a été renouvelé précédemment, le montant à prendre en compte est celui qui a été déterminé lors de ce renouvellement ¹⁸.

La valeur locative normale d’un bien est le loyer qui pourrait être retiré du bien loué au moment de la révision en tenant compte de la situation économique générale ¹⁹. Toutefois, la détermination du loyer ne peut être influencée par le rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur. En ce sens, les compétences ou le manque de compétences de bonne gestion du fonds de commerce par le locataire ne peuvent entrer en ligne de compte lors de la fixation par le juge du nouveau loyer.

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17. M. Godhaird, Le bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 202.

18. Article 6, alinéa 1^er de la loi du 30 avril 1951.

19. A. Pauwels et P. Raes, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Bruxelles, n° 380.