La résiliation du bail de résidence principale
La résiliation pour cause de travaux dans l'immeuble (3/7)
Avant l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail s’il désire reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie. Pour que ce régime de résiliation trouve à s’appliquer, les travaux doivent répondre à trois conditions 23. Tout d’abord, ils doivent respecter la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme. Ensuite, les travaux doivent affecter le corps du logement occupé par le preneur. Sans nécessairement porter sur le gros-œuvre, les modifications apportées doivent rendre les lieux temporairement inhabitables 24. Enfin, le coût des travaux doit dépasser trois années de loyer ou, si l’immeuble comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, le coût global doit dépasser deux années de loyer de l’ensemble de ces logements. Interviennent dans la détermination du coût : le prix des matériaux, la main d’œuvre, les frais d’obtention d’un permis, la rémunération de l’architecte, etc. 25
Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur 26. L’achèvement des travaux correspond à l’état du bien lors de la réception provisoire ou dès que l’immeuble est normalement habitable 27. Le preneur peut exiger du bailleur qu’il lui fournisse les documents attestant de la réalisation des travaux 28 comme des factures ou des procès-verbaux.
En règle, le congé ne peut être donné que six mois au moins avant l’expiration du premier ou du second triennat 29. Le délai du congé commence à s’écouler le jour qui suit celui où le preneur a reçu la signification de l'huissier ou pu prendre connaissance de la lettre adressée 30. La loi instaure cependant deux exceptions. Premièrement, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. Cette exception sert à résoudre le problème pratique qui se pose lorsque les baux prennent fin à des moments distincts 31. Le second cas vise l’hypothèse dans laquelle le bail n’a pas date certaine avant l’aliénation de l’immeuble. Le congé, pouvant être donné à tout moment, est de trois mois 32.
À l’instar de la résiliation pour occupation personnelle, le congé donné pour causes de travaux ne doit pas revêtir une forme particulière. Par contre, le bailleur a l’obligation de communiquer au preneur, pas nécessairement au même moment que le congé, les documents qui justifient le congé. Il peut s’agir soit du permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit d’un devis détaillé, soit d’une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût, soit d’un contrat d'entreprise 33. Cette obligation qui pèse sur le bailleur a pour but d’assurer au preneur la véracité des motifs avancés lors de la résiliation.
Il appartient d’ailleurs au juge, saisi par le locataire, de vérifier d’une part le caractère réalisable des travaux, et d’autre part l’exécution des travaux dans le respect des délais légaux 34. La même sanction et la même exception que celles prévues en matière de résiliation pour occupation personnelle sont d’application.
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23. Article 3, § 3, alinéa 1er de la loi du 20 février 1991 comportant les règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
24. Doc. parl., Sén., sess. ord. 1990-1991, n° 1190/2, p. 38.
25. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul, M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 176.
26. Article 3, § 3, alinéa 4 de la loi du 20 février 1991.
27. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck-Wesmael, 1995, n° 185.
28. Article 3, § 3, alinéa 6 de la loi du 20 février 1991.
29. Article 3, § 3, alinéa 1er de la loi du 20 février 1991.
30. Cass., 8 juin 1973, Pas., 1973, I, pp. 938-939.
31. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 180.
32. Article 9, alinéa 2 de la loi du 20 février 1991.
33. Article 3, § 3, alinéa 3 de la loi du 20 février 1991.
34. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 183.
