Bien qu’il existe plusieurs évènements qui peuvent mettre fin au contrat de bail, la faillite ou le décès des parties n’en font pas partie.

Parmi ces évènements, l’échéance d’un terme extinctif ou la réalisation d’une condition résolutoire sont les plus classiques.

Comme tout contrat, le bail peut prendre fin pour cause de nullité. Cela se produit si les quatre conditions de validité (consentement, capacité, objet et cause) du contrat ne sont pas respectées. Dans ce cas, les prestations devront être restituées afin que les parties se retrouvent dans la même situation que celle qui existait avant la conclusion du bail. En pratique, le bailleur devra restituer les loyers perçus et le locataire la jouissance qu’il a eu des lieux. Cette jouissance étant par définition imperceptible, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers s’y substituera ¹².

La résiliation bilatérale est évidemment toujours possible. En règle, elle se produit par la seule intervention des parties au contrat. Cependant, l’accord commun devra être consacré dans un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge s’il met fin à un bail à ferme ¹³ ou un bail commercial ¹⁴. Une nouvelle fois, l’intervention du notaire a pour but d’attirer l’attention des parties sur l’importance de leur décision. La résiliation unilatérale quant à elle n’est permise que si une disposition légale l’autorise expressément ¹⁵. En effet, ce mode doit rester exceptionnel pour ne pas mettre à néant le principe de convention-loi prévu par l’article 1134 du Code civil selon lequel les contrats ont force de loi entre les parties contractantes.

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12. S. Lebeau, « L’annulation d’un contrat de bail et la restitution de prestations accomplies par les parties », Cah. Dr. Immo., 2001, livre IV, p. 7.

13. Article 14 de la loi du 4 novembre 1969.

14. Article 3 de la loi du 30 avril 1951.

15. Exemple : article 3 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale.