La conclusion d’un contrat de bail fait naître trois obligations principales dans le chef du bailleur. La première concerne la délivrance du bien loué dans un bon état (1). La deuxième impose une obligation d’entretien et de réparation de l’immeuble (2). La troisième oblige le bailleur à garantir au preneur une jouissance paisible des lieux (3).

1) La délivrance

Le bailleur doit remettre le bien loué ainsi que ses accessoires au locataire. En l’espèce, le bien étant un immeuble, la remise pourra être symbolique et prendre la forme d’une remise des clés du bâtiment ⁸. Généralement, la délivrance s’effectue en même temps que le début de l’exécution du bail. Mais une délivrance préalable peut être prévue par les parties avec pour conséquence le départ de l’exigibilité des loyers par le bailleur qui ne peut plus disposer librement de l’immeuble.

Concernant l’état des lieux loués, le Code civil prévoit en son article 1720, alinéa 1^er l’obligation de remettre un bien en « bon état ». La jurisprudence considère qu’il est ici fait référence à la propreté et la salubrité de l’immeuble ⁹.

Le législateur fait d’ailleurs référence à l'état des lieux. Pouvant être amiable ou judiciaire (recours à un expert désigné par le juge de paix saisi), cette formalité intéressera particulièrement le bailleur. En effet, l’article 1731 du Code prévoit qu’à défaut d’état des lieux détaillé, «le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit ». L’intérêt est donc double pour le bailleur. D’une part, cela lui permet de prouver la bonne exécution de son obligation de délivrance. D’autre part, il pourra facilement vérifier si le preneur lui restitue le bien loué dans l’état initial ¹⁰.

2) Entretien et réparation

Le bailleur a l’obligation d’entretenir l’immeuble loué. Cela signifie qu’il doit veiller à ce que les lieux restent dans un bon état. Concrètement, le bailleur a la charge des gros entretiens qui sont nécessaires à la préservation de l’immeuble (ravalement de façade, remplacement des peintures extérieures,…). Les menues tâches reviennent par contre au locataire (lavage des sols, détartrage de la tuyauterie,…).

En matière de réparation, l’article 1720, alinéa 2 du Code répartit les tâches. En règle, le bailleur a la charge des grosses réparations ainsi que des réparations nécessaires alors que le preneur doit intervenir pour les réparations locatives. Les réparations sont qualifiées de nécessaires lorsqu’elles sont indispensables à la jouissance paisible par le preneur. Il en est ainsi de la réparation du toit, des canalisations ou de l’ascenseur. Quant aux réparations locatives, elles font référence aux petits dégâts causés par l’occupation des lieux par le locataire comme la détérioration d’une poignée de porte. L’article 1755 renverse toutefois ce système et met à charge du bailleur les réparations locatives si celles-ci sont causées par la vétusté ou la force majeure.

En cas d’inexécution de ses obligations par le bailleur, plusieurs possibilités s’offrent au locataire. Après mise en demeure, le preneur peut obtenir par décision de justice l’exécution forcée de ses obligations par le bailleur sous peine d’astreinte. Il peut encore demander au juge la permission de faire lui-même les travaux aux frais du bailleur, agir en résolution du contrat de bail aux tords de ce dernier ou réclamer des dommages et intérêts pour le trouble subi. Selon certains praticiens, le locataire pourrait opposer au bailleur l’exception d’inexécution qui prendrait la forme d’une retenue des loyers. Cependant, il faut se montrer très prudent avec cette éventualité. En effet, les tribunaux auront souvent tendance à condamner cette pratique car bien que sa jouissance soit troublée par l’inaction du bailleur, le locataire occupe tout de même les lieux. Il serait plus prudent pour le preneur qu’il dépose les loyers dus sur un compte bancaire tiers jusqu’à exécution de ses obligations par le bailleur.

3) Garantie de jouissance paisible

La garantie évoquée porte tant sur le fait personnel du bailleur que sur le fait des tiers.

Le bailleur ne peut troubler la jouissance du preneur. Cette interdiction concerne les troubles de fait autant que les troubles de droit. Cela signifie que ni son comportement, ni les actes juridiques qu’il pose ne peuvent nuire aux droits du locataire. Concrètement, le bailleur ne pourrait entrer de manière intempestive dans l’immeuble ou louer le bien à une seconde personne alors que le bail est en cours.

Pour ce qui concerne le fait des tiers, l’article 1725 précise que le bailleur n’est tenu que des troubles de droit. Si une tierce personne manifeste des prétentions sur le bien loué, le preneur doit en avertir le bailleur sous peine de perdre la garantie évoquée. Quant au bailleur, il doit prendre parti pour son locataire et, en cas de succès de l’action intentée par le tiers, lui accorder une indemnisation proportionnée à la perte de jouissance ¹¹.

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8. Cass., 17 juin 1993, Pas., I, 1993, p. 73.

9. Juge de paix de Saint-Gilles, 2 février 1981, J.J.P., 1983, p. 84.

10. Juge de paix de Westerlo, 7 juillet 1999, Huur, 2001, p. 98.

11. Article 1726 du Code civil.