Les offres de vente immobilière peuvent prendre diverses formes comme les petites annonces dans les journaux et sur internet ou encore un projet de compromis envoyé directement à l'acheteur potentiel. Quoi qu'il en soit, pour que ces procédés répondent à la qualification juridique de l'offre, il faut qu'ils constituent une proposition ferme et définitive contenant tous les éléments essentiels à la conclusion du contrat afin que celui-ci soit formé par la simple acceptation de l'acheteur ⁹.

Si l'offre est acceptée inconditionnellement par l'acheteur, le contrat naît. Par contre, si celui-ci renvoie au vendeur un nouveau compromis auquel il a apporté des modifications, il s'agit en fait d'une contre-proposition qui est considérée comme une nouvelle offre ¹⁰. En effet, il est établi que la modification d'éléments non soumis à la négociation entre les parties empêche la formation du contrat. En revanche, le fait pour l'acheteur d'ajouter ou de modifier quelque chose révèle généralement qu'il y attache une importance particulière ¹¹. Il en découle que si la première offre n'est pas acceptée inconditionnellement, elle devient caduque et le vendeur n'est plus lié par celle-ci.

Enfin, les parties ne peuvent abuser de leur droit de rompre les négociations au risque d'infliger à l'autre partie un dommage disproportionné avec le bénéfice qu'ils en retirent. Ainsi, l'offrant qui interrompt des pourparlers avancés pour conclure une vente semblable avec un autre acheteur risque d'engager sa responsabilité extracontractuelle sur base d'une culpa in contrahendo ¹².

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9. B. Kohl, « Négociation immobilière : bref propos sur le « retrait » et la caducité de l'offre de vente », J.L.M.B., 2009/8, p. 361.

10. Appel Liège, 19 décembre 2006, R.G.E.N., 2006, p. 234.

11. T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry (coord.), Le processus de formation du contrat, Larcier, 2005, pp. 46-47.

12. B. Kohl, op. cit., p. 363.