En matière de vente immobilière, il peut arriver que l’acquéreur d’un immeuble découvre des malfaçons après avoir acheté le bien. La vente ayant été conclue, l’acheteur se retrouve avec un immeuble qui ne correspond pas tout à fait à ce qu’il pensait acquérir. Pour remédier à cela, le législateur a instauré le régime des vices cachés.

Une des obligations du vendeur est de garantir l’acheteur des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ¹.

Pour mettre en œuvre cette garantie, l’acheteur doit démontrer l’existence de vices qui répondent aux critères tels que fixés par la loi. S’il constate des vices cachés, il doit agir en justice dans un bref délai pour obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix d’achat qu’il a payé. Cependant, il doit également avoir égard aux éventuelles clauses du contrat de vente qui limitent ou suppriment cette action judiciaire.

Il convient de signaler que le régime examiné ci-après ne s’applique pas aux ventes publiques, celles effectuées par autorité de justice. Cette dérogation concerne même les ventes de gré à gré qui sont autorisées par une décision de justice comme la vente d’immeuble d’un mineur ².

_______________

1. Article 1641 du Code civil.

2. Appel Mons, 14 mai 2009, J.L.M.B., 2009, p. 1752.