L’action en garantie des vices cachés ne peut être introduite par l’acquéreur que s’il s’agit réellement de malfaçons telles qu’entendues par le législateur.

Généralement, on considère que ces vices doivent répondre à trois conditions. Ils doivent nécessairement être cachés. La garantie ne couvre pas les défauts qu’un acheteur normalement prudent et diligent aurait dû déceler ³. Par exemple, une personne normalement attentive doit remarquer qu’une salle de bains sans ouverture d’aération va générer des problèmes d’humidité ⁴. Ce caractère caché ou apparent dépend des circonstances et de la nature du défaut constaté. Par ailleurs, l’existence de vices cachés est appréciée de manière plus stricte lorsque l’acheteur est un professionnel dans le domaine immobilier. Ensuite, le législateur exige que la malfaçon soit suffisamment grave pour rendre impropre le bien à l’usage ou réduire cet usage au point que l’acheteur n’aurait pas contracté ou pas aux mêmes conditions. Il appartient aux juges du fond d’apprécier la gravité du défaut dénoncé et de constater que la malfaçon cause effectivement un préjudice ⁵. Quant à l’usage auquel la loi fait référence, il s’agit de l’usage normal de l’immeuble ou de l’usage particulier pour autant que cet usage ait été précisé dans le contrat de vente. L’acheteur ne peut évidemment reprocher au vendeur un vice empêchant l’usage particulier du bien que si ce vendeur avait connaissance de cet usage futur de l’immeuble lors de la conclusion du contrat. Enfin, le vice caché doit être antérieur à la vente. Le vendeur n’est pas tenu des défauts qui ne naissent qu’après le transfert des risques et de la propriété. Par contre, les vices qui apparaissent postérieurement à la vente mais qui existaient, au moins en germe, avant celle-ci, sont couverts par la garantie des vices cachés. C’est notamment le cas d’une poutre rongée petit à petit par des insectes et qui s’effondre quelques semaines après la vente du bâtiment.

Il existe une double typologie des vices cachés. Ceux-ci peuvent être structurels ou fonctionnels. Les vices structurels sont intrinsèques à l’immeuble vendu. Il peut s’agir de tuiles poreuses, de portes qui ne se ferment pas correctement, de fenêtres qui ne s’ouvrent pas… À côté de cela, s’est développée la théorie des vices fonctionnels. Ces malfaçons ont trait non pas à l’immeuble-même mais à son utilisation. Cet élargissement de la conception des vices cachés a pour objectif de protéger l’acheteur qui peut agir sur base de la garantie des vices cachés alors que le bien vendu est exempt de tout défaut mais dont une malfaçon rend impropre l’usage auquel l’acheteur le destine pour autant que le vendeur ait connaissance de cet usage ⁶. La notion de vice fonctionnel a notamment été mise en œuvre dans une décision selon laquelle l’existence d’un ruisseau souterrain constituait un vice caché en ce qu’il rendait l’utilisation du terrain plus malaisée et plus onéreuse pour son acquéreur ⁷.

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3. Article 1642 du Code civil.

4. Appel Liège, 11 février 2013, J.L.M.B., 2013/41, p. 2096.

5. Cass., 26 mai 2005, Res jur. imm., 2005, p. 333.

6. Cass., 17 mai 1984, J.T., 1984, p. 566.

7. Appel Mons, 9 septembre 2003, J.L.M.B., 2004, p. 1024.