Une section entière du Code civil est consacrée à la copropriété forcée d’immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Cela s’explique par l’importance que revêt cette matière dans le domaine de la copropriété.

Deux précisions fondamentales doivent être apportées à ce sujet. Premièrement, tout immeuble comprenant des appartements n’est pas soumis à ce régime spécifique prévu par le Code. Ainsi, une maison transformée en deux ou trois appartements n’implique pas l’obligation de respecter toutes les normes prescrites dans la section consacrée. Il faut, mais il suffit, que la nature de l’immeuble le justifie et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation ¹³. Deuxièmement, les dispositions spécialement consacrées à ce type de copropriété sont impératives. Cela implique que les copropriétaires ne peuvent y déroger notamment lors de l’élaboration des statuts de l’immeuble ¹⁴.

Récemment, le législateur est intervenu afin de moderniser le fonctionnement de ce genre de copropriété ¹⁵. Une innovation particulièrement intéressante est la création de la notion d’association partielle de copropriétaires. Lorsqu’un immeuble est composé d’au moins vingt lots privatifs ou qu’une séparation physique existe entre plusieurs éléments du bâtiment, des associations partielles peuvent être instaurées dans le but de gérer ces parties d’immeuble. Leur compétence étant limitée à la partie du bâtiment à laquelle elles se rapportent. Pour le reste, l’association générale reste compétente. En ce sens, une association partielle est compétente pour décider l’exécution de travaux dans la partie d’immeuble correspondante, mais seule l’association principale peut souscrire à une assurance incendie couvrant l’intégralité du bâtiment ¹⁶. Enfin, le Code précise que ces associations partielles sont, tout comme l’association principale, soumises aux normes prescrites dans la section propre à la copropriété forcée ¹⁷.

Sans volonté d’exhaustivité, il convient de se pencher sur la naissance (1) et l’organisation (2) d’une copropriété forcée.

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13. Article 577-3 du Code civil.

14. Article 577-14 du Code civil.

15. Loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.

16. C. Mostin, « La copropriété réformée par la loi du 2 juin 2010 », J.T., n°6420, 2011, p. 19.

17. Article 577-3, in fine du Code civil.