Les dispositions de la loi sur les baux de résidence principale, qui portent sur l’aliénation de l’immeuble, utilisent la notion de transmission du bien. Ce terme ne brille pas par sa clarté et il convient dès lors d’en définir les contours.

Les transmissions entre vifs à titre onéreux ou gratuit sont évidemment visées. Il s’agit des ventes, échanges, donations ou encore apports en société. Par contre, le régime de la loi de 1991 ne s’applique pas à toutes les mutations à cause de mort. Seul l’héritier à titre particulier est considéré comme un acquéreur du bien. Ce n’est pas le cas des héritiers universels ou à titre universel car ils sont considérés comme le prolongement de la personne décédée ⁵.

La date de la transmission est fondamentale. Cette date est l’élément charnière qui va déterminer lequel des deux aspects du régime mentionné va trouver à s’appliquer. En effet, selon que le bail ait ou non date certaine avant la transmission, le preneur sera totalement ou partiellement protégé par la loi de 1991. En conséquence, il faut nécessairement déterminer le moment auquel le législateur fait référence lorsqu’il parle de l’aliénation du bien loué. On considère généralement que la date à prendre en compte est celle à laquelle la transmission est enregistrée ou formulée dans un acte authentique ⁶.

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5. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 398.

6. Ibid., p. 402.