1. Siège de la matière

L’article 90, 8°, du CIR/92 envisage la taxation des plus-values immobilières des terrains non-bâtis situés en Belgique en ces termes : « les plus-values réalisées, à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles non bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse :

a) de biens qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les huit ans de la date de l'acte authentique d'acquisition ou, à défaut d'acte authentique, de la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition a été soumis à la formalité d’enregistrement ;

b) de biens qui ont été acquis par voie de donation entre vifs et qui sont aliénés dans les trois ans de l'acte de donation et dans les huit ans de la date de l'acte authentique d'acquisition à titre onéreux par le donateur ou, à défaut d'acte authentique, de la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition à titre onéreux par le donateur a été soumis à la formalité d’enregistrement ».

1^ère hypothèse – article 90, 8°, a, du CIR/92

Un terrain est acheté, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018². Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 4 janvier 2026. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

2^ème hypothèse – article 90, 8°, a, du CIR/92

Un terrain est acheté, pour un prix de 100.00 €, le 2 janvier 2018. Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 27 décembre 2025. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que moins de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € sera taxée.

La date à laquelle la vente du terrain a lieu est importante. En effet, si la vente intervient dans les 5 ans de l’acte d’achat (soit au plus tard le 02/01/2023), alors la plus-value sera taxée au taux de 33 %³.

Si la vente a lieu entre le 03/01/2023 et le 02/01/2026, le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 %⁴.

3^ème hypothèse – article 90, 8°, b, du CIR/92

Un terrain est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’oncle André fait donation de ce terrain le 20 octobre 2020. Le terrain est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 3 ans se sont écoulés entre la donation et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

4^ème hypothèse – article 90, 8°, b, du CIR/92

Un terrain est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’oncle André fait donation de ce terrain le 20 octobre 2024. Le terrain est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2026. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

5^ème hypothèse – article 90, 8°, b, du CIR/92

Un terrain est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’oncle André fait donation de ce terrain le 20 octobre 2018. Le terrain est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2020. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que moins de 3 ans se sont écoulés entre la donation et la vente ET que moins de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente du terrain, la plus-value de 100.000 € sera taxée.

La date à laquelle la vente du terrain a lieu est importante. En effet, si la vente intervient dans les 5 ans de l’acte d’achat (soit au plus tard le 02/01/2023, mais moins de trois ans après l’acte de donation), alors la plus-value sera taxée au taux de 33 %.

Si la vente a lieu entre le 03/01/2023 et le 02/01/2026 (mais moins de trois ans après l’acte de donation), le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 %.

 

2. Calcul et taux d’imposition de la plus-value

   2.1.Principe

Le montant imposable de la plus-value est égal à la différence entre⁵:

- le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur vénale qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement. Ce prix ou cette valeur est, le cas échéant, diminué des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l'aliénation du bien (frais de publicité, commissions versées à des intermédiaires, …) ;

- le prix pour lequel le bien a été acquis à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur, suivant que le bien est vendu ou, si elle est supérieure, la valeur vénale qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement.

Le total ainsi obtenu est alors :

- augmenté de 5 % (La majoration de 5 % n'est accordée que pour chaque année entière écoulée entre la date de l'acquisition et la date de l'aliénation - les fractions d'années étant négligées), pour chaque année écoulée entre la date d'acquisition et la date de constatation de l'aliénation du bien ;

- diminué, le cas échéant, de l'indemnité perçue en exécution de la législation organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (cette indemnité est notamment celle que le propriétaire peut exiger de l'Etat (au sens large) lorsqu'une parcelle de terrain qui avait la nature de terrain à bâtir, a perdu cette nature en raison de l'entrée en vigueur du plan de secteur) que le propriétaire a perçue.

A défaut d'éléments probants fournis par le contribuable, les frais d'acquisition ou de mutation et les impenses sont fixés forfaitairement à 25 %, soit du prix d'acquisition du bien par le cédant ou par le donateur, soit de la valeur vénale du bien lorsque c'est cette valeur qui doit être retenue.

Sont déductibles en principe à titre de frais et d'impenses justifiés par des pièces probantes : les frais inhérents à l'acquisition du bien aliéné et qui concourent normalement à la détermination de sa valeur d'investissement, ainsi que les dépenses faites pour ce bien entre l'acquisition et l'aliénation, dans la mesure où ces frais et dépenses n'étaient pas susceptibles d'être déduits à un titre quelconque, pour la détermination du revenu global imposable du cédant ou de son auteur, en cas de donation avec taxation dans le chef du donataire.

Sont donc notamment déductibles : les droits d'enregistrement, de donation ou de succession - y compris les majorations et amendes éventuelles - les honoraires notariaux, les commissions, etc., payés lors de l'acquisition du bien par le cédant ou par son auteur ; les frais d'actes d'emprunts hypothécaires contractés en vue de l'acquisition du bien ; les dépenses de plantation, de clôture, de drainage, d'entretien et autres dépenses analogues ; les frais exposés pour rendre le terrain "bâtissable" ; le coût des constructions éventuellement érigées sur le terrain ; les taxes rémunératoires communales payées jusqu'à la date de l'aliénation.

Ne sont, par contre, pas déductibles, le précompte immobilier ; les intérêts hypothécaires, même dans la mesure où ils n'ont pas pu être déduits des revenus immobiliers du cédant ou de son auteur.

 

           2.2. Illustration

• Cas de la deuxième hypothèse (vente intervenant moins de 5 ans après l’achat)

Un terrain est acheté, pour un prix de 100.00 €, le 2 janvier 2018. Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 27 décembre 2021. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.Monsieur X ne justifie pas de frais d'acquisition ni d'impenses supérieurs au forfait de 25 %.

Calcul de la plus-value

Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €

Second terme de la différence : 137.500€ se décomposant comme suit :

- Prix d'acquisition :                                                                    100.000 €

- Frais d'acquisition et impenses (forfait de 25 %) :                   25.000 €

- Majoration 5 % - 125.000 € x 10 % (5 % × 2 ans) =                  12.500 €

Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 137.500 € = 62.500 €

Taxation de la plus-value : 62.500 € × 33 %= 20.625 €

La plus-value de 62.500 € devra être déclarée au code 1205 (case XVI) de la déclaration fiscale^6 3.

 

• Cas de la deuxième hypothèse (vente intervenant plus de 5 ans après l’achat, mais avant l’expiration du délai de 8 ans)

Monsieur X acquiert un terrain, lors d'une vente publique, le 02/01/2018 pour le prix de 100.000 € (frais non compris) et le vend le 20/10/2025 pour 200.000 €. Monsieur X ne justifie pas de frais d'acquisition ni d'impenses supérieurs au forfait de 25 %.

Calcul de la plus-value

Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €

Second terme de la différence :  168.750 € se décomposant comme suit :

- Prix d'acquisition :                                                                    100.000 €

- Frais d'acquisition et impenses (forfait de 25 %) :                25.000 €

- Majoration 5 % - 125.000 € x 35 % (5 % × 7 ans) =                43.750 €

Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 168.750 € = 31.250 €

Taxation de la plus-value : 31.250 € × 16,5 %= 5.156,25 €

La plus-value de 43.750 € devra être déclarée au code 1206 (case XVI) de la déclaration fiscale.

 

• Cas de la cinquième hypothèse (vente intervenant moins de 5 après l’achat)

L’oncle de Monsieur X a acquis un terrain le 2 janvier 2018 pour le prix de 100.000 €. Par acte de donation passé devant notaire le 26 octobre 2019, la propriété du bien est transférée à Monsieur X. Les frais relatifs à cet acte s'élèvent à 15.000 €. Le 10 mars 2022, Monsieur X vend le terrain pour 200.000 €.

Calcul de la plus-value

Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €

Second terme de la différence : 143.750 € se décomposant comme suit :

- Prix d'acquisition par le donateur : 100.000 €

- Frais d'acquisition et impenses (forfait de 25 % supérieur aux frais afférents à la donation) : 25.000 € -

Majoration 5 % - 125.000 € x 15 % (5 % × 3 ans) = 18.750 €

Montant imposable de la plus-value : 200.000 € - 143.750 €= 56.250 €

Taxation de la plus-value : 56.250 € × 33 %= 18.562,50 €

La plus-value de 56.250 € devra être déclarée au code 1205 (case XVI) de la déclaration fiscale.

 

• Cas de la cinquième hypothèse (vente intervenant plus de 5 ans après l’achat, mais avant l’expiration du délai de 8 ans)

L’oncle de Monsieur X a acquis un terrain le 2 janvier 2018 pour le prix de 100.000 €. Par acte de donation passé devant notaire le 25 octobre 2022, la propriété du bien est transférée à Monsieur X. Les frais relatifs à cet acte s'élèvent à 15.000 €. Le 10 mars 2024, Monsieur X vend le terrain pour 200.000 €.

Calcul de la plus-value

Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €

Second terme de la différence : 156.250 € se décomposant comme suit :

- Prix d'acquisition par le donateur : 100.000 €

- Frais d'acquisition et impenses (forfait de 25 % supérieur aux frais afférents à la donation) :  25.000 €

- Majoration 5 % - 125.000€ x 25 % (5 % × 5 ans) = 31.250 €

Montant imposable de la plus-value : 200.000 € - 156.250 €= 43.750 €

Taxation de la plus-value : 43.750 € × 16,5 %= 7.218,75 €

La plus-value de 43.750 € devra être déclarée au code 1206 (case XVI) de la déclaration fiscale.

 

                                                                                                                                

_________

2. Pour des raisons de facilités, nous retiendrons, dans tous nos exemples, la date du 2 janvier 2018 comme date de point de départ, soit la date de la passation des actes authentiques de l’achat du bien immobilier ou à défaut, la date de l’enregistrement des actes sous seing privé

3. Article 171, 1°, b, du CIR/92

4.  Article 171, 4°, d, du CIR/92

5. Article 101, § 1, du CIR/92

6. Il s’agit de la partie 2 de la déclaration que ne reçoit pas automatiquement le contribuable. Ce dernier devra en faire la demande si besoin en est.