L’article 90, 10°, du CIR/92 envisage la taxation de la plus-value immobilière anormale, spéculative, celle que le bon père de famille ne fait pas : « sans préjudice des dispositions du 1° bis, 8° et 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers ».

La spéculation au sens de l’article 90, 1°, du CIR/92, peut être définie comme un achat intentionnel en vue de revendre avec bénéfice dans un délai plus ou moins long, au risque de subir une perte, mais dans l’espoir de réaliser par la revente un bénéfice à la faveur de la hausse du prix du marché⁸.

L’existence d’une spéculation ou d’une gestion anormale doit découler d’un ensemble de circonstances propres au cas d’espèce, laissées à l’appréciation souveraine du juge du fond, sans que l’on puisse décider in abstracto, par rapport à des critères généraux, si une opération constitue ou non une forme de gestion normale du patrimoine privé⁹.

Le fait que les plus-values sur les biens immobiliers tombent sous le champ d'application de l'article 90, 8° ou 10°, CIR/92, n'empêche pas qu'elles puissent être imposées malgré tout comme bénéfices occasionnels sur la base de l'article 90, 1°, CIR/92.

Dans ce cas, le taux d’imposition est de 33 %¹⁰.

Il s’agit d’une catégorie résiduaire. Toutes les hypothèses évoquées précédemment peuvent être taxables au sens de l’article 90, 1°, du CIR/92 si les conditions qui entourent cette plus-value sont particulières et sortent du cadre de la gestion normale du patrimoine. L’administration fiscale doit toutefois respecter les délais d’enrôlement.

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8.  Cass., 18 mai 1977, Bull. contr., 1979, n° 572, p. 591 - Cass., 15 mai 1987, Bull. contr., 1988, n° 675, p. 1483 - Cass., 6 mai 1988, Bull. contr., 1989, n° 679, p. 115

9. Civ. Mons (ch. fisc.), 19 novembre 2003,www.fiscalnet.be

10. Article 171, 1°, a, du CIR/92