Présentation des faits¹

Le 26 février 2001, Monsieur A., âgé de 74 ans, a vendu son immeuble pour un prix dérisoire de 350.000 francs (8.676,27 euros).

Les acquéreurs ne sont autres que son médecin traitant et la fille de ses proches voisins, avec qui une relation de confiance s’était créée.

Lors de la vente, cette dernière réduit le prix de vente déjà dérisoire et fait miroiter à Monsieur A., des consultations médicales gratuites. 

Monsieur A. décède le 31 janvier 2005 et le légataire universel de Monsieur A. postule l’annulation de la vente pour lésion qualifiée, dol ou erreur.

Décision du Tribunal

Le tribunal constate que les acquéreurs ont exploité l’état de faiblesse de Monsieur A. en ce que l’un deux a réduit le prix de vente déjà dérisoire et fait miroiter des consultations médicales gratuites lors de la conclusion de la vente.

Le tribunal constate la disproportion entre les prestations réciproques et se rallie à la conclusion du rapport des experts qui révèle l’existence d’une lésion au sens de l’article 1674 du Code civil.

Le tribunal considère qu’il y a lésion qualifiée en ce que les acquéreurs n’ont pas réagi à l’annonce dérisoire du prix de vente comme l’aurait fait toute personne de bonne foi normalement prudente et diligente et  qu’en outre, l’un deux a fait miroiter des consultations médicales gratuites.

Dès lors, il prononce l’annulation de la vente et condamne les acquéreurs à la restitution du bien. En outre, le tribunal condamne le légataire à la restitution du prix de la vente.

Bon à savoir

La lésion se définit comme étant un déséquilibre économique entre les prestations des parties existant au moment de la formation du contrat².

La rescision pour lésion est prévue à l’article 1674 du Code civil qui prévoit que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.

Pour qu’il y ait lésion qualifiée, il faut qu’il y ait abus des passions, de la faiblesse, de l’inexpérience, de l’ignorance ou des besoins du cocontractant. Cet abus doit avoir déterminé de manière prépondérante le consentement du cocontractant. Enfin, il faut que cet abus soit à l’origine d’un déséquilibre ou d’une disproportion manifeste entre les prestations réciproques des parties.

Contrairement au dol, la lésion qualifiée ne requiert pas l’existence de manœuvres. Le comportement abusif peut résulter d’un simple comportement actif fautif ou même d’un comportement passif d’abstention, comportement que n’aurait pas un homme normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances.

La lésion qualifiée étant constitutive d’un vice de consentement, sa sanction est la nullité³.

Ainsi, la Cour de cassation considère qu'un contrat peut être annulé si la disproportion qui y est consacrée trouve sa source dans le comportement d'une des parties qui a abusé des besoins, des faiblesses, des passions ou de l'ignorance de son cocontractant⁴.

Le simple fait d’avoir contracté en connaissance de la situation difficile de l’autre partie et d’en avoir profité suffit à caractériser « l’exploitation d’autrui » et est constitutif d’une lésion qualifiée⁵.

Ainsi, il y a lésion qualifiée lorsqu’une personne âgée cède son immeuble à un prix dérisoire à des acquéreurs dont l’un était son médecin traitant et l’autre, la fille de ses voisins (avec lesquels s’était nouée une relation de confiance), et que les acquéreurs n’ont pas réagi à l’annonce dérisoire du prix de vente comme l’aurait fait toute personne normalement prudente et diligente, et qu’en outre, l’un d’eux a fait miroiter des consultations médicales gratuites.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Tournai, 3 avril 2008, J.L.M.B., 2010, p. 1054.

2. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations : Tome I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 266.

3. J.T., 1993, « Regain de la lésion qualifiée en droit des obligations », p. 753 ; P. VAN OMMESLAGHE, « Examen de jurisprudence, R.C.J.B., 1986, n°24, p. 79.

4. Cass., 29 avril 1993, J.T., 1994, p. 294

5. J.T., 1993, « Regain de la lésion qualifiée en droit des obligations », p. 751-755 et La théorie générale des obligations, Formation permanente CUP, décembre 1998, p. 45.