Présentation des faits¹

Par délibération du 11 mars 1996, le collège des bourgmestre et échevins de la ville de La Louvière a délivré, aux époux B., un permis de bâtir à propos d'une construction.

Les époux B. y ont érigé ladite construction, sur base des plans de l’architecte H.

Le 25 mai 1999, le collège a délivré, au notaire X, un certificat d'urbanisme relatif au bien dont question ci-dessus.

Par un compromis de vente du 4 octobre 2001, les époux B. ont vendu leur immeuble nouvellement construit à Monsieur L.

L'acte authentique de vente a été conclu le 13 décembre 2001, en l'étude de maître X.

Après que d'importants travaux d'aménagement furent réalisés par Monsieur L. dans son immeuble, celui-ci s'est plaint, en avril 2005, d'une rupture de canalisation, au niveau des conduites d'évacuation des eaux usées. A l'occasion de ce sinistre, Monsieur L. a tenté d'obtenir les plans et permis de l'immeuble vendu.

Après avoir reçu ces différents documents, Monsieur L. a fait appel, unilatéralement, à l'architecte N., laquelle a rédigé, le 20 juin 2005, un rapport faisant état de plusieurs autres vices urbanistiques qui auraient résulté d'un non-respect des prescriptions du permis de bâtir.

Par citation du 18 novembre 2005, Monsieur L. a assigné les époux B. en annulation de la vente litigieuse, à titre principal pour cause de dol et, à titre subsidiaire, pour cause d’erreur substantielle, et en condamnation de dommages et intérêts. Il a également cité en justice le notaire X, la ville de La Louvière et l’architecte H., au paiement des mêmes dommages et intérêts, pour avoir commis, chacun, une faute en lien causal avec le dommage subi.

Les époux B. ont ensuite introduit une demande reconventionnelle subsidiaire, en cas d'annulation de la vente, pour réclamer la condamnation de Monsieur L. à leur payer une indemnité d'occupation relativement à l'immeuble litigieux.

L’architecte H. a introduit une demande reconventionnelle en vue d'obtenir la condamnation de Monsieur L. au paiement d'une somme provisionnelle de 1.000 euros sur un dommage de 2.500 euros, à titre de frais de défense.

Par jugement du 17 décembre 2007, le premier juge a rejeté la demande principale de Monsieur L. et la demande reconventionnelle des époux B., et a réservé à statuer sur la demande reconventionnelle de l’architecte H.

Par requête du 3 avril 2008, Monsieur L. a interjeté appel de ce jugement.

Le 15 décembre 2008, les époux B. ont introduit un appel incident afin qu'il soit fait droit à leur demande reconventionnelle originaire subsidiaire. Le 11 mai 2009, l’architecte H. a introduit un appel incident relatif à ses frais et dépens de première instance.

Décision de la Cour d’appel de Mons

Quant à la nullité de la vente pour cause de dol

La Cour d’appel de Mons rappelle qu’avant de déterminer si les époux B. ont commis un dol, encore faut-il établir qu'il existe des vices affectant l'immeuble vendu et qui auraient fait l'objet de réticences dolosives.

Or, a cet égard, Monsieur L. ne fait état que d'un constat unilatéral, dressé par l'architecte N., et qui, donc, n'a pas été soumis à la moindre contradiction, de telle sorte qu'il ne peut suffire pour établir les vices urbanistiques constatés par rapport au permis de bâtir délivré par la ville de La Louvière.

Il reste, à la Cour, à s'interroger sur la nécessité de mettre en œuvre une expertise judiciaire. A cette fin, il est donc nécessaire, à Monsieur L. de démontrer que les supposés vices urbanistiques ont été sciemment cachés par les époux B. pour l'inciter à conclure la vente.

En ce qui concerne le dol, l'article 1116 du Code civil précise qu’il est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

La Cour considère en l'espèce que les conditions prévues par l’article 1116 ne sont toutefois pas remplies.

Par conséquent, la Cour d’appel de Mons décide que le dol ne peut être retenu à charge des époux B.

Quant à la nullité de la vente pour cause d’erreur substantielle

 La Cour d’appel de Mons rappelle tout d’abord que la substance de la chose est, selon la Cour de cassation, tout élément qui a déterminé principalement la partie à contracter, de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n'aurait pas été conclu².

Monsieur L. ne démontre toutefois pas qu'il n'aurait pas contracté s'il avait eu connaissance des vices qu'il dénonce.

La Cour considère ensuite que quand bien même il faudrait retenir, dans le chef de Monsieur L., une erreur, à titre de vice de consentement, il faudrait encore que cette faute ne soit pas inexcusable dans son chef.

La Cour de cassation définit l'erreur inexcusable comme étant celle que ne commet point un homme raisonnable³. Le rôle du juge consistera à se demander si l'erreur aurait été commise par un homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Pour ce faire, il tiendra compte de l’âge, de la profession et de l’expérience du demandeur en annulation.

En l'espèce, si erreur il y a eu dans le chef de Monsieur L., elle ne peut être considérée que comme étant inexcusable, puisque celui-ci a eu tout le loisir de prendre connaissance du permis de bâtir et d'opérer toutes les vérifications utiles, d’autant plus qu’il était candidat huissier de justice et était donc particulièrement au fait des questions juridiques.

Partant, le contrat litigieux ne peut être annulé et il apparaît dès lors inutile de désigner un expert judiciaire pour permettre d'établir l'existence des vices dénoncés.

Quant à la responsabilité du notaire X, de la ville de La Louvière et de l'architecte H.

La Cour considère que comme il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente, il n'existe plus aucun dommage subi  par Monsieur L. En effet, ce dernier ne réclame aucun dommage en dehors de l'hypothèse de la nullité de la vente litigieuse.

Il convient donc de déclarer non fondées les demandes de Monsieur L. dirigées contre le notaire X, la ville de La Louvière et l'architecte H.

Quant aux appels incidents des époux B. et de l’architecte H.

Il résulte de ce qui précède que l'appel incident des époux B., relatif à une indemnité d'occupation, devant être payée, par Monsieur L., en cas d'annulation de la vente, doit être déclarée non fondée à défaut d'objet.

Par contre, l'appel incident de l’architecte H., relatif à ses dépens, doit être déclaré fondé.

Bon à savoir

Le vendeur sera tenu, tout autant que l’agent immobilier ou le notaire, à délivrer les informations urbanistiques imposées par les dispositions du COBAT ou du CWATUPE.

Toutefois, le vendeur ne devra pas vérifier la régularité des informations urbanistiques  et ne sera responsable que s’il est démontré que le vendeur connaissait la présence d’une infraction urbanistique et qu’il a volontairement omis de la mentionner.

Dès lors, lorsque l’acquéreur a eu le loisir de prendre connaissance du permis d'urbanisme et d'opérer les vérifications utiles quant à la conformité de la construction par rapport audit permis, il commet une erreur inexcusable.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons (2e Ch.), 9 mars 2010, J.L.M.B., 2010/22, pp. 1049-1054.

2. Cass., 3 mars 1967, Pas., 1967, I, 811

3. Cass., 20 avril 1978, R.C.J.B., 1980, p. 210.