Présentation des faits¹

En date du 19 août 1987, Monsieur M. a donné en location à Monsieur S. une maison avec jardin et piscine, pour une durée de neuf années, prenant cours le 1^er août 1987, avec reconduction tacite, le preneur ayant seul la faculté de mettre fin au bail à l'expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de trois mois.

Le contrat de bail contient en son article 22 une clause intitulée «vente de l'immeuble, disposant : «Le locataire jouit d'une option d'achat pendant toute la durée du bail. Le montant de l'immeuble est évalué par les parties entre 8.000.000 et 9.000.000 de francs pour l'ensemble des deux terrains représentant une superficie totale de plus ou moins 5.000 m² lequel montant est révisible tous les triennats. Le preneur dispose de trente jours à dater de la réception de l'offre du bailleur pour notifier à celui-ci par la même voie son acceptation ou son refus. L'absence de réponse dans les trente jours équivaut à un refus. En cas de refus, le bailleur ne pourra toutefois vendre l'immeuble de gré à gré à une tierce personne sans toutefois informer le preneur par lettre recommandée du prix et des conditions offerts. Le preneur dispose alors d'un nouveau délai de trente jours pour faire une offre égale auquel cas les immeubles lui seront acquis. En cas de refus ou d'absence de réponse dans les trente jours, le droit de préférence du preneur est définitivement périmé».

Par lettre recommandée du 23 juin 1989, Monsieur M. écrit à Monsieur S.: En vertu de l'article 22 du bail, je vous informe que je dispose d'un amateur ferme pour ce bien pour la somme de onze millions de francs. Vous disposez à partir de la réception de la présente lettre recommandée de trente jours pour me faire savoir si vous comptez faire usage de votre droit d'option d'achat ou non. L'absence de réponse dans ce délai sera, conformément au même article, considéré comme un refus de votre part.

En réponse Monsieur S. a écrit le 18 juillet 1989, qu’il bénéficiait d'un droit d'option d'achat fixe entre 8.000.000 et 9.000.000 de francs belges et, dès lors qu’une offre de 11.000.000 de francs ne lui était pas opposable et qu’il se réservait tous les droits d'option d'achat qui lui étaient accordés.

Le 25 juillet 1989, Monsieur M a écrit qu’étant sans nouvelles, il confirmait la vente de l'immeuble.

Par lettre du 10 octobre 1989 adressée au conseil de Monsieur M.,  le conseil de Monsieur S. a fait état du fait que son client souhaitait mettre en vigueur son droit d'option à l'achat au prix de 8.000.000 de francs.

Monsieur S. a introduit une action devant le tribunal de première instance de Liège tendant à ce qu'il soit constaté que le droit d'option d'achat conféré par le bail avait été exercé par son bénéficiaire au prix de 8.000.000 de francs et à dire pour droit que le jugement à intervenir vaudrait acte de vente.

Le tribunal de première instance de Liège a dit l'action introduite recevable mais non fondée.

Monsieur S. a fait appel et demande qu’il soit dit pour droit qu'il disposait d'une option d'achat en vertu de l'article 22 du bail dès la signature de celui-ci ou à tout le moins dès la mise en vente du bien, le 23 juillet 1989, de dire pour droit que l'option a été levée par lui le 10 octobre 1989 et que la vente était parfaite au prix de 8 millions de francs, à défaut pour Monsieur M. d'avoir fait une offre à un prix supérieur en deçà de 9 millions, de dire enfin que l'arrêt à intervenir tiendra lieu de convention translative du droit de propriété et en autoriser la transcription.

Décision de la Cour d’appel de Liège

La Cour, pour examiner le fond du litige constate qu’il faut en tout premier lieu que soit définie la portée de l'article 22 du bail qui liait les parties.

Pour l'interpréter, le juge tient compte des articles 1156 et 1157 du Code civil, et donc recherche la commune intention des parties.

A ce propos, la Cour considère que si dans son alinéa 1er, l'article 22 contient l'expression «option d'achat», cette expression ne reflète pas l'intention réelle des parties. En effet, il ressort de la suite de la clause que le bailleur n'a pas accepté de vendre l'immeuble loué dès lors que le preneur déciderait de lever l'option; qu'effectivement, dans son alinéa 3, l'article 22 dispose que, pour que le preneur puisse être à même d'accepter ou de refuser d'acheter le bien, il faut que le bailleur lui fasse offre de vente.

Pour le surplus, la Cour estime que quand bien même il fallait entendre qu'une option d'achat avait été conférée au preneur, la promesse unilatérale de vente qu'elle supposerait serait nulle en raison de l'indétermination du prix, la fixation de celui-ci, même dans une fourchette de 8 à 9 millions de francs durant le premier triennat du bail et révisable dans la suite, dépendant d'un nouvel accord des parties.

La Cour estime donc que par l’article 22 du bail, le bailleur a, en réalité, consenti au preneur un droit de préférence.  L'article 22 du bail ne confère donc au preneur aucune option d'achat. En conséquence, le transfert de propriété de l'immeuble n'a pas pu s'opérer en vertu de la levée d'une option d'achat que le bail ne reconnaissait pas au preneur.

La Cour ne peut que constater qu'aucune vente n'est intervenue entre Monsieur M. et Monsieur S., de sorte qu’il confirme le jugement dont appel.

Bon à savoir

Le droit de préférence, peut être défini comme étant un droit reconnu à une personne lui permettant d’avoir priorité sur tout autre candidat si le bien immobilier venait à être mis en vente².

Dans la mesure où le propriétaire de l’immeuble est totalement libre de vendre ou de ne pas vendre son bien, le pacte de préférence ne peut être qualifié de « promesse de vente sous condition suspensive potestative de vente de l’immeuble »³.

Le droit dont peut se prévaloir le bénéficiaire du pacte ne produit ses effets que si la vente du bien est décidée par son propriétaire⁴.

Eu égard à ce droit de préférence, il faut savoir que le vendeur est tenu d’adresser une offre précise auprès du titulaire de droit avant de pouvoir vendre à un autre candidat.

La conclusion d’un pacte de préférence fait naître une obligation dans le chef du propriétaire de l’immeuble. Il doit permettre au bénéficiaire de ce pacte de conclure la vente de préférence vis-à-vis des tiers acquéreurs. Cela implique qu’il lui communique les informations nécessaires, notamment celles relatives au prix pour que ce dernier puisse faire valoir son droit de priorité.

En cas de manquement à cette obligation, par exemple si le propriétaire vend directement à une tierce personne, le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir que des dommages et intérêts si le tiers est de bonne foi. Par contre, si le tiers avait connaissance de ce pacte, l’annulation de la vente peut être demandée en justice⁵.

Il ne faut pas confondre le droit de préférence avec la promesse de vente. Cette dernière constitue une convention par laquelle le vendeur s’engage à vendre un immeuble à un prix déterminé à l’acheteur, si celui-ci décide de lever l’option d’achat qui lui a été consentie6.

Cette promesse unilatérale de vente engage irrévocablement le promettant à réaliser la vente, si le bénéficiaire (le candidat acheteur) exprime la volonté d’acquérir le bien, et ce, pour autant que les parties aient eu la volonté de s’engager et soient d’accord sur la chose à vendre et sur le prix à payer⁷.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Liège 29 novembre 1994, Act. dr., 1996, 615, note BERTHOLET, G.            

2. Voyez : E. BEGIUN, « Droit de préemption : quelques réflexions liées à la pratique notariale », Rev. dr. rur. , 2003, pp. 85 et suivantes.

3. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. 3, 1^ère partie, 2^e éd., Bruxelles, Bruylant, 1950, p. 439, n° 505.

4. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 586.

5. Cass., 27 avril 2006, Pas., 2006, I, p. 976.

6. Anvers (1e bis ch.), n° 2007/2769, 16 avril 2007, R.C.D.I.,  2008, liv. 1, p. 52.

7. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.