Présentation des faits ¹

Monsieur A a acheté un immeuble le 20 octobre 2005. L'acte de vente mentionnait l'existence d'une servitude de passage en faveur du fonds voisin, définie par le titre en ces termes : « Les parties conviennent de créer une servitude d'accès au jardin du bien voisin, actuellement cadastré section B numéro 257M. Cette servitude est créée sur la gauche du bien vendu et servira uniquement au passage de tondeuse à gazon ou autres objets encombrants ; elle ne pourra en aucun cas devenir l'accès habituel au jardin du bien voisin ».

Par lettre du 19 mars 2007, Monsieur A. a déclaré son intention de fermer la grille d'accès au passage par une chaîne et un cadenas, qu’il a proposé de déverrouiller sur demande, afin que celui-ci puisse se prémunir de potentielles visites indésirables.

Sans réponse des voisins, il a signalé, par courrier du 29 octobre 2007, avoir effectivement placé un cadenas. Monsieur A a toutefois proposé aux voisins de leur remettre une clé moyennant la signature d'un engagement écrit de leur part à respecter les règles d'utilisation du droit de passage et à refermer la porte à clé à chaque utilisation.

Les voisins ont lancé, le 12 février 2008, un appel en conciliation, en réponse auquel Monsieur A, a fait savoir sa décision de déménager et de vendre sa maison, en raison des problèmes de voisinage. Un procès-verbal de non-conciliation a donc été dressé à l'audience du 5 mars 2008.

Dès lors, les voisins ont demandé devant le juge de paix de Jodoigne, la condamnation de Monsieur A à libérer la servitude de passage et à ne plus l'entraver par le placement d'un cadenas, sous peine d'une astreinte de 2.500 euros par infraction constatée.

Décision du juge de paix

Le juge de paix rappelle tout d’abord l'article 701 du Code civil qui dispose que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée »².

Le juge de paix estime en l’espèce, que la serrure placée par Monsieur A afin que celui-ci puisse se prémunir de potentielles visites indésirables, n'est pas un élément susceptible de violer le mode d'exercice de la servitude.

En effet, le propriétaire du fonds servant peut être autorisé à empêcher le passage de tiers. Le propriétaire du fonds dominant doit, quant à lui, tolérer l'apposition d'une serrure, à condition qu'une clé lui soit remise.

Dès lors, le juge de paix autorise Monsieur A à laisser le cadenas mais condamne ce dernier à remettre aux voisins, un double de la clé permettant l'ouverture dudit cadenas, dans le mois du jugement, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard.

Bon à savoir

L'article 701 du Code civil dispose que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée »³.

Ainsi, les propriétaires du fonds dominant ne peuvent, user de leur droit que dans les limites de leur titre, qui doit être interprété avec bonne foi.

C’est le juge du fond qui apprécie souverainement en fait si le passage, constitue l'exercice de la servitude⁴ établie par le titre invoqué par le titulaire du fonds dominant, en fonction des circonstances de fait, de l’état des lieux, de l’interprétation d’éventuelles conventions et de l’intention des parties et du dommage subi par le propriétaire du fonds dominant. Il pourra aussi prendre en compte les mentions figurant sur l'acte instrumentaire, les caractéristiques de ces deux fonds et la manière dont la servitude a été utilisée⁵.

Ainsi, le mode d'exercice d'une servitude est adaptable par le juge⁶. Dès lors, la serrure placée par le propriétaire afin que celui-ci puisse se prémunir de potentielles visites indésirables, n'est pas un élément susceptible de violer le mode d'exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds dominant doit tolérer l'apposition d'une serrure, à condition qu'une clé lui soit remise.

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1. Justice de paix Jodoigne, 05 novembre 2008, J.L.M.B., 2009/27, p. 1276-1279.  

2. Article 701 du Code civil.

3. Article 701 du Code civil.

4. Cass. (1^re ch.), 6 mars 2003, Arr. Cass. 2003, p. 568.

5. Civ. Mons (1^re ch.) 9 février 2000, Cah. dr. immo, 2001, p. 17.

6. Civ. Bruxelles, 28 mai 2001, J.L.M.B., 2001, p. 1543.