Présentation des faits¹

Les époux A, propriétaires d’une parcelle voisine inférieure à celle des époux B, se sont plaints du fait qu’un mur mitoyen menace ruine et nécessite reconstruction.

Les époux A ont avancé que la ruine vient d’infiltrations d’eau provenant de la propriété des époux B et que donc la reconstruction incombait à ces derniers.

Les époux A ont donc, par citation du 23 janvier 2007, postulé la reconstruction du mur litigieux aux frais des époux B.

Les époux  A ont produit un acte sous seing privé enregistré en 1996, qui prévoit que « que l'entretien du mur aura lieu à frais communs mais que les dégradations occasionnées par le fait de l'un des copropriétaires seront réparées à ses frais ».

Les époux B ont fait valoir quant à eux, que la dégradation du mur se manifeste depuis de nombreuses années, mais qu'en raison de mauvaises relations de voisinage, aucune solution d'accord n'a pu y remédier.

Décision du juge de paix

Le juge de paix constate tout d’abord que les deux parties  au litige sont restées passives trop longtemps, ce qui a entrainé la ruine du mur mitoyen. Ainsi, il n'est pas possible d’attribuer la ruine du mur à l’une ou l’autre des parties.   

Le juge constate aussi, d’après le rapport de l’expert, que le mur, était de faible constitution et avait atteint le terme de son existence utile. En cela, le juge constate que les époux A sont en défaut d'établir une faute caractérisée imputable à leurs voisins.

Le juge rappelle l'article 655 du code civil qui dispose que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun »².

Les propriétaires, sont donc  tenus de coopérer de bonne foi et en bon accord à leurs devoirs communs. Afin de convenir du coût de la reconstruction, ils feront bien de recueillir plusieurs devis actualisés portant sur des spécifications identiques, afin de choisir le plus avantageux.

Le juge de paix rejette, dès lors, la demande et condamne les deux époux A à faire reconstruire le mur mitoyen litigieux selon les prévisions de l'article 655 du code civil.

Bon à savoir

L’article 655 du Code civil dispose  que « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun »³.

Cette disposition ne s'applique pas quand la responsabilité civile intervient, c’est-à-dire quand la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute de l'un des copropriétaires⁴. Ainsi, un seul des copropriétaires sera tenu dans l’hypothèse où il a lui-même causé un dommage⁵.

Ce sera également le cas lorsqu’il s’agit de dépenses profitant à l’un d’entre eux uniquement (en cas d’isolation, par exemple)⁶.

En son article 656, la Code prévoit que : «(…) tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne »⁷.

Il existe donc une possibilité d’abandon de la mitoyenneté par un des copropriétaires. Mais, cette faculté disparaît si celui qui souhaite abandonner la mitoyenneté a construit un bâtiment qui s’appuie sur le mur. De même, le voisin qui a endommagé le mur ne peut renoncer tant qu’il n’a pas procédé aux réparations.

L’abandon de mitoyenneté est un acte unilatéral qui produit des effets tant dans le chef de celui qui renonce que dans celui de l’autre voisin. En abandonnant, le premier échappe aux charges futures générées par le mur ainsi qu’à celles existantes pour autant qu’il n’en est pas la cause⁸. Quant au second, il devient plein propriétaire du mur et de la bande de terrain sur laquelle il est érigé.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Justice de paix Grâce-Hollogne, 16 octobre 2007, J.L.M.B., 2009/27, p. 1274-1276.

2. Article 655 du Code civil.

3. Article 655 du Code civil.

4. Justice de paix Grâce-Hollogne, 16 octobre 2007, J.L.M.B., 2009/27, p. 1274-1276.

5. Cass. 12 octobre 1978, Pas., 1978, I, p. 196.

6. Cass., 6 septembre 1979, Pas., 1980, I, p. 14.

7. Article 656 du Code civil.

8. Juge de paix de Fexhe-Slins, 8 mai 2001, J.J.P., 2002, p. 202