Présentation des faits¹

Le 18 mars 2005, les époux S. ont vendu deux terrains à la Société A.

Par citation du 8 novembre 2007 les époux S., restés propriétaires de l'immeuble voisin, ont fait grief à la Société A. d'avoir commis diverses malfaçons leur causant préjudice et ont sollicité la désignation d'un expert architecte.

En cours de procédure, ils ont, en outre, réclamé une indemnité correspondant au rachat de la mitoyenneté de deux murs.

Le premier est un mur privatif qui a été utilisé par la Société A. pour appuyer sa construction.

Le deuxième mur séparait à l’origine, deux bâtiments et actuellement, il sépare l'immeuble construit par la Société A et l'immeuble des époux S.

Par jugement rendu le 26 juin 2009, le premier juge a considéré la demande des époux S. partiellement fondée et a condamné la Société S au rachat de la mitoyenneté du premier mur.  

Les époux S. ont interjeté appel de ce jugement pour demander la condamnation de la Société A. au rachat de la mitoyenneté des deux murs.

Décision de la Cour d’appel

Concernant le premier mur

La Cour constate que la Société A. a effectivement construit un immeuble s’appuyant sur le mur privatif des vendeurs.

La Cour précise toutefois que ce mur, érigé aux seuls frais de la Société A., l'a été en remplacement du mur privatif existant, qu'elle a démoli dans le cadre de ses travaux.

La Cour confirme donc le jugement du tribunal de première instance sur ce point, et condamne la Société S au rachat de la mitoyenneté de ce mur.

Concernant le deuxième mur

La Cour rappelle l'article 653 du code civil qui dispose que : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire »².

Dans le cas d'espèce, que l'on prenne en compte la situation originaire du mur ou sa situation lors de la naissance du litige, ce mur doit être présumé mitoyen sur la base de l'article 653 du Code civil, puisqu'à l'origine ce mur séparait deux bâtiments et qu'actuellement, il sépare l'immeuble construit par la Société A et l'immeuble des époux S.

Il importe donc peu que les deux fonds aient appartenu durant un certain temps au même propriétaire, en l'occurrence aux époux S., car la mitoyenneté est par nature, perpétuelle.

La Cour considère donc que le mur est mitoyen et que la demande des époux S, relative au rachat de mitoyenneté de ce mur par la Société. A n'est pas fondée.

Bon à savoir

L'article 653 du code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire »³.

La Cour de cassation a décidé que cette présomption de mitoyenneté s'apprécie eu égard à la disposition actuelle des lieux⁴.

D'autres auteurs considèrent que le mur, présumé mitoyen d'après l'état actuel des bâtiments, cessera de l'être s'il est établi que cet état actuel ne correspond pas à l'état originaire du mur lors de sa construction⁵.

La mitoyenneté est par nature perpétuelle. Elle s'éteint par confusion lorsque les deux fonds contigus sont réunis dans les mêmes mains mais elle renaît lorsque, comme en l'espèce, les deux fonds sont à nouveau séparés, sauf clause contraire⁶.

Notons que la jurisprudence considère que l'usurpation d'un mur privatif implique la volonté d'acquérir la mitoyenneté et que cette manifestation de volonté permet au propriétaire de demander à l'usurpateur le paiement de la moitié de la valeur du mur⁷.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Liège, 31 janvier 2011, J.L.M.B., 2013/8, p. 484-488.

2. Article 653 du Code civil.

3. Article 653 du Code civil.

4. Cass., 21 mars 1946, Pas., 1946, I, p. 113 ; DE PAGE et DEKKERS, Traité élémentaire de droit civil belge, tome V, 2, 2^e édition, p. 1089, n° 1213, a, 1°.

5. J. HANSENNE, Les Biens, Précis, tome II, p. 1007, n° 983.

6. Rép. not., tome II, Les Biens, Livre VIII, La Mitoyenneté, n° 108, p. 90.

7. voy. J. HANSENNE, Les Biens, Précis, tome II, n° 971, p. 986