Présentation des faits¹

Le 1^er décembre 2006, le preneur et le bailleur (la Société A.), ont conclu un contrat de bail verbal relatif à un immeuble, pour une durée de neuf ans.

Par lettre du 23 novembre 2010, le bailleur a notifié au preneur, un congé pour occupation personnelle.

Par courrier du 14 février 2011, le preneur, par contre-préavis, a informé le bailleur qu’il mettait fin au contrat le 28 février 2011.

Le 7 avril 2011, le preneur a donné son accord pour que l’appartement dont il a pris congé, soit occupé dans les semaines à venir par le palefrenier du bailleur, qui sera sans logement dans les quatre jours.

Cependant, le preneur s’est engagé à ne pas réclamer d’indemnité légale de 18 mois de loyer, prévue par l’article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur, s’il s’agit bien d’un dépannage de courte durée.

Cependant, à la date du 2 avril 2012, le palefrenier occupait toujours l'appartement.

A cette même date, le preneur a assigné son bailleur devant la justice de paix du canton de Nivelles pour que ce dernier soit condamné à lui payer la somme de 8.100 EUR, à majorer des intérêts compensatoires depuis le 22 juin 2011.

Par jugement du 28 août 2012 de la justice de paix du canton de Nivelles, il a été fait droit à l'action du preneur.

Dès lors, par requête déposée le 15 octobre 2012 au greffe civil du tribunal de première instance de Nivelles, le bailleur a interjeté appel de ce jugement.

Décision du Tribunal

Le tribunal constate que le congé donné le 23 novembre 2010 par le bailleur est un congé pour occupation personnelle.

Le tribunal rappelle l’article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur selon lequel, le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance pour occupation personnelle. Dans ce cas, les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur et ils doivent rester occupés de manière effective pendant deux ans au moins².

Le tribunal considère que si le preneur use de la faculté de contre-préavis, le bailleur n'est pas, pour autant, libéré de son obligation d'occuper personnellement le bien, lorsqu'il a précédemment notifié un congé de ce chef au preneur. 

L'occupation personnelle du bailleur doit, en ce cas, intervenir dans l'année qui suit l'expiration du congé donné par le bailleur, et non dans l'année qui suit l'expiration du contre-préavis donné par le preneur.

Le bailleur n’a donc pas, selon le tribunal, respecté son obligation d’occupation personnelle.

Par conséquent, le Tribunal estime que c'est à bon droit que le premier juge a dit fondée la demande originaire du preneur, en ce qu'elle avait pour objet la condamnation du bailleur à lui payer l'indemnité prévue par la loi en cas de non-réalisation, dans le délai légal, du motif du congé.

Il en est de même en ce qui concerne la date et le taux des intérêts qui ont été accordés par le premier juge, ceux-ci ne faisant pas l'objet de contestation de la part du bailleur.

Le tribunal déclare donc l’appel du bailleur non fondé.

Bon à savoir

Selon l’article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 sur les baux relatif à la résidence principale du preneur, le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance pour occupation personnelle. Dans ce cas, les lieux doivent être occupés par le bailleur dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné ce dernier et ils doivent rester occupés de manière effective pendant deux ans au moins.

Le congé est la manifestation d’un acte unilatéral réceptice³ qui n’est formé et ne produit ses effets qu’à partir du moment où il a été adressé à son destinataire et où celui-ci a pu en prendre connaissance⁴.

Il est utile de mentionner que si le bailleur est une personne morale, elle ne peut user de cette faculté que pour occuper elle-même le bien, c’est-à-dire, y fixer son siège social, une succursale ou un siège d’exploitation⁵.

Lorsque le bailleur donne congé au preneur pour occupation personnelle, et que ce dernier use de la faculté de contre-préavis, le bailleur n'est pas pour autant, libéré de son obligation d’occuper personnellement le bien.

L’occupation personnelle du bailleur doit, en ce cas, intervenir dans l’année qui suit l’expiration du congé donné par le bailleur, et non dans l’année qui suit l’expiration du contre-préavis donné par le preneur.

S’il ne respecte pas son obligation d’occuper personnellement le bien dans le délai légal, le bailleur sera redevable envers le preneur, d’une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Nivelles (1^re ch.), 10 avril 2013, J.T., 2013/20, n°6522, p. 383-386. 

2. Article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur

3. B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck, p.124.

4. P. VAN OMMESLAGUE, Les obligations, T. II, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 1051.

5. G. BENOIT, I. DURANT, P. JADOUL et M. VANWIJCK-ALEXANDRE, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 123.