Présentation des faits¹

Le bailleur, « suite à de circonstances nouvelles » a demandé une hausse du loyer devant le juge de paix, comme le prévoit l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

L'expert désigné a incontestablement établi la réalité de la forte hausse des loyers dans le quartier concerné.

L'évaluation de la valeur locative normale de l'immeuble loué s'est faite en se basant sur l'examen d'immeubles proches du bien à évaluer.

L’expert a procédé à une pondération des surfaces de chaque immeuble de référence, en tenant compte de la surface exploitable et des possibilités d'utilisation de chaque surface prise en location.

Le juge de paix, se basant sur les conclusions de l’expert, a retenu les circonstances nouvelles telles que définies par l'article 6 de la loi du 30 avril 1951.

Il a donc déclaré la hausse du loyer justifiée et a fait droit à la demande du bailleur.

Dès lors, le preneur a décidé de faire appel devant le tribunal de première instance de Bruxelles. 

Décision du tribunal

Le Tribunal constate l’augmentation des loyers dans le quartier concerné constituant des « circonstances nouvelles ».

Il rappelle l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 qui prévoit qu’« à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision»².

Le Tribunal, se basant sur les conclusions de l’expert, considère que le développement imprévisible des loyers des propriétés voisines constitue une circonstance nouvelle.

Dès lors, le Tribunal confirme la décision du premier juge qui s’est basé sur le travail purement arithmétique de l'expert établissant la réalité de la forte hausse des loyers dans le quartier concerné.

Bon à savoir

L'article 6 de la loi du 30 avril 1951 qui prévoit qu’« à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision. Le juge statue en équité et n'a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur »³. 

L’existence de circonstances nouvelles est une condition de recevabilité de l’action en révision du loyer. Il appartient au demandeur de prouver leur survenance⁴.

Les circonstances nouvelles ne sont pas seulement celles qui sont survenues au cours des trois années précédentes. Il est possible de remonter jusqu'à six ans en arrière pour les retrouver, si une première révision n’est pas intervenue au terme du premier triennat⁵. La révision n’aura cependant, aucun caractère rétroactif⁶.

Selon la Cour de cassation, ne constituent des circonstances nouvelles justifiant la révision du loyer, que celles qui n'auraient pu être prises en considération pour la fixation du loyer de base⁷.

En outre, il est utile de préciser que les circonstances nouvelles doivent présenter un caractère de continuité tel qu'elles justifient la fixation d'un nouveau loyer pour toute la durée du triennat suivant⁸. 

Le développement imprévisible des loyers des propriétés voisines constitue une circonstance nouvelle, au sens de l’article 6 précité, qui permettra au bailleur de demander une révision du loyer de base.

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1. Civ. Bruxelles 24 mars 1998, Act. jur. Baux, 1998, p. 139.

2. Article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux à loyer, M.B., 10 mai 1951, p. 3582.

3. Article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux à loyer, M.B., 10 mai 1951, p. 3582.

4. G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL et M. VLIES, Le bail commercial, Bruxelles, La Charte, 2008, p. 148.

5. A. PAUWELS et A. VRANCKEN, “Art. 6 Handelshuurwet”, Bijzondere overeenkomste. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, Feuillets mobiles, p. 110.

6. G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL et M. VLIES, Le bail commercial, Bruxelles, La Charte, 2008, p. 149.

7. Cass., 11 février 1972, Pas., 1972, I, p. 542.

8. Cass., 3 septembre 1964, J.T., 1965, p. 152.