Présentation des faits¹

Par convention du 15 novembre 1983, les parties ont signé une convention de bail d’une durée de 9 ans, renouvelable.

Par courrier recommandé du 28 juillet 1995, les bailleurs ont donné congé au preneur, Monsieur A, au 31 janvier 1996, pour occupation personnelle.

Par courrier recommandé du 29 août 1995, le preneur a donné son accord pour quitter les lieux à la date du 31 janvier 1996, tout en rappelant l'obligation d'occupation effective et continue des lieux pendant deux ans au moins, sous peine du paiement d'une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle.

Le preneur a restitué les lieux loués aux propriétaires le 31 janvier 1996.

Le petit-fils des bailleurs, monsieur P, a emménagé dans les lieux.

Monsieur A. a décidé de poursuivre les bailleurs afin de les condamner à lui payer une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, sur base de l’article 3 §2 de la loi sur les baux de résidence principale, qui prévoit que l’occupation personnelle doit être effective et continue. 

Décision du juge de paix 

Le juge de paix constate, d’après le rapport de l’huissier, que Monsieur P. ne se sert de l’immeuble qu’à la seule fin d'une domiciliation administrative et afin d’utiliser la boîte aux lettres. En effet,l’immeuble est occupé en permanence et totalement par des tiers et Monsieur P n'y dispose même pas d'une chambre aménagée.

Le Juge de paix rappelle l’article 3 §2 de la loi sur les baux de résidence principale, qui prévoit que le bailleur peut mettre fin au bail s'il a l'intention d'occuper personnellement et effectivement le bien ou de le faire occuper de la manière notamment par ses descendants, dans le courant de l'année qui suit sa restitution par les preneurs et continuer à occuper le bien de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

L’article précise que lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Il en résulte, d’après le juge, que l’occupation par Monsieur P. de l’immeuble, ne peut constituer une occupation effective et continue.

Par conséquent, le juge condamne les bailleurs à payer au preneur, une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Bon à savoir

Le congé pour occupation personnelle du bailleur est prévu à l'article 3 §2 de la loi sur les baux de résidence principale, qui prévoit que le bailleur peut mettre fin au bail s'il a l'intention d'occuper personnellement et effectivement le bien ou de le faire occuper de la manière notamment par ses descendants, dans le courant de l'année qui suit sa restitution par les preneurs et continuer à occuper le bien de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

L’article précise que lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer².

Il est admis que le bailleur ou son parent n'a pas l'obligation d'occuper personnellement l'intégralité du bien³.

Ainsi, il a été jugé que, si plusieurs étages d'un immeuble sont occupés par une seule famille en vertu d'un seul bail, le bailleur qui entend exercer son droit de reprise personnelle en vue de n'occuper qu'une partie des étages, ne peut que résilier l'intégralité du bail⁴.  

Il est également admis qu'un congé pour occupation personnelle peut être notifié afin de donner au bien une destination autre que l'habitation, (usage commercial, bureau ou même une seconde résidence)⁵.

Il n'en demeure pas moins que l'occupation totale ou partielle, à quelque titre que soit, doit être effective et continue, sans toutefois devoir être permanente⁶.

Toutefois, le «semblant» d'occupation doit être sanctionné⁷.

Il résulte des considérations qui précèdent, que si le bénéficiaire d'un congé pour occupation personnelle du bailleur, utilise cet immeuble à la seule fin d'une domiciliation administrative, cela ne peut constituer une occupation effective et continue.

Dans ce cas, les bailleurs seront donc tenus à une indemnité de 18 mois de loyer à verser au destinataire du congé.

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1. J.P. Lessines 18 novembre 1998, Act. jur. baux 1999, 70.

2.  Article 3§2 de la loi sur les baux de résidence principale, M.B., 22 février 1991, p. 3468.

3. Y. MERCHIERS, Baux à loyer, Bail de résidence principal et droit commun, Bruxelles, La Charte, 1991, p. 97; Travaux préparatoires de la Loi, Sénat, 1990-91: 1190/2, 39

4. Trib. Bruxelles (16^e ch.), 15 juin 1994, J.J.P., 1994, p. 360

5. Y. MERCHIERS, Baux à loyer, Bail de résidence principal et droit commun, Bruxelles, La Charte, 1991, pp 86-87.

6. Cass., 18 juin 1987. Pas., 1987, I, p. 1303

7. J. VANKERCKHOVE et G. ROMMEL, « Lois des 20 février et 1^er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code judiciaire relatives aux baux à loyer », J.T., 1991, p. 328, n° 27