Présentation des faits¹

Madame G. a donné un bien en location  à Madame M. Celles-ci ont signé une convention bail, après que Madame G. ait eu la possibilité de visiter et d’examiner les lieux.

L’article 2 du contrat de bail prévoit, en cas de résiliation par le preneur, que ce dernier doit envoyer un préavis au bailleur au moins trois mois à l’avance. En cas de résiliation pendant la première année du bail, il était prévu qu’une indemnité de trois mois était due par le preneur.

Les lieux ne répondaient visiblement pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Les parties se sont toutefois entendues sur des travaux à réaliser. Un devis de remise en état de l’installation électrique et du chauffe-eau a notamment été remis le 23 octobre 1999. Madame G. a accepté d’en payer une partie. La propriétaire a également consenti une remise de loyers pour novembre et décembre 1999.

Par l’intermédiaire de la Société I., Madame G. a, par ailleurs, validé le projet d’aménagement de la chambre arrière soumis par Madame M.

Madame M. a toutefois décidé de résilier le contrat de bail le 2 novembre 1999. Elle demande à ce que la résiliation soit prononcée aux torts du bailleur, Madame G., par le tribunal.

Le Tribunal de Namur a considéré que le comportent de Madame G. était celui qu’on pouvait attendre d’un bailleur normalement prudent et conscient de ses obligations. Cette dernière avait proposé de rapidement réaliser des travaux et avait offert une remise sur les loyers. C’est pourquoi, le Tribunal a estimé que Madame M., qui était par ailleurs conscient de l’absence des critères de sécurité et pour lesquels des solutions avaient été proposées, ne pouvait pas résilier le bail sans aucune autre formalité. Le Tribunal rappelle que Madame M. devait au moins mettre la propriétaire en demeure.

Le Tribunal de Namur a conclu que Madame M. avait volontairement résilié le bail, et que la résiliation ne pouvait pas être prononcée aux torts de Madame G.

En application de l’article 2 du contrat de bail, Madame M. a été condamnée au paiement d’une indemnité équivalente à six mois de loyers.

Madame M. a introduit un pourvoi en cassation dirigé contre ce jugement rendu le 15 septembre 2003 par le tribunal de première instance de Namur.

Elle invoque notamment la violation des articles 2 et 12 de loi du 20 février 1991 sur les règles particulières sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur. Elle estime que cette disposition est impérative et donne le choix au locataire de la sanction qu’il considère comme étant la plus adéquate. Si, comme en l’espèce, le locataire opte pour la résiliation, le juge n’a pas la possibilité de refuser de faire droit à la demande, sous réserve éventuelle d’un abus de droit.

Décision de la Cour

La Cour commence par rappeler qu’en vertu de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 précitée, le locataire a le choix entre la résiliation du bail avec dommages et intérêts ou l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

La Cour estime que le choix appartient au preneur. C’est pourquoi, la Cour considère que les premiers juges n’ont pas légalement justifié décision. Ces derniers ont, en effet, constaté les manquements aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, mais ont ensuite décidé qu’il n’y avait pas lieu de déclarer la résiliation du bail aux torts du preneur.

La Cour de cassation déclare le moyen fondé, et estime qu’il n’est pas nécessaire d’examiner les autres moyens, ces derniers ne pouvant pas entrainer une cassation plus étendue. La Cour casse le jugement attaqué.

Bon à savoir

Conformément à l’article 2 de la loi du 20 février 1991 concernant l’état du bien loué, ce dernier « (…) doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ».

En cas de manquements à ces conditions, le preneur a la possibilité « soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avec les conditions de l’alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts ».

Quant au choix du preneur, le juge ne peut pas imposer une des deux sanctions au preneur². Le juge conserve toutefois son pouvoir d’appréciation. Il ressort également des travaux préparatoires  que « le juge de paix pourrait constater qu’il y a abus de droit à exiger des travaux importants et hors de proportion avec la valeur du logement »³.

Une innovation importante de la loi du 20 février 1991, par rapport au droit commun, a été de conférer le caractère impératif aux règles de l’article 2⁴. Selon certains, l’article 2 devrait même être considéré comme une norme d’ordre public⁵.

Un arrêté royal a, par ailleurs, été adopté le 8 juillet 1997⁶ afin de détailler les exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité auxquelles doit répondre le bien loué.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cassation, 31 mars 2006, J.T., 2006, p. 545.

2. B. Louveaux, « Les effets du bail », in P. Jadoul (dir.), Le bail de résidence principale, Bruxelles, Kluwer, 2003, p. 141.

3. Rapport, Ch. repr., session 1996-1997, p. 23.

4. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 113.

5. P.A. Foriers, « Etat du bien loué et bail à la rénovation, loyer et charges, garantie locative, cession et sous-location et transmission du bien loué », La nouvelle réglementation des baux à loyer, Bruxelles, Bruylant, 1991, p. 88.

6. Arrêté royal du 8 juillet 1997, M.B., 21 août 1997.