Présentation des faits¹

 

Le 5 février 2007, Madame O. a signé un compromis par lequel elle vendait à Monsieur P. trois parcelles de terres d'une superficie totale d'un peu plus de 10 hectares, pour le prix de 257.917,50 EUR,  soit plus au moins 25.000 EUR l’hectare.

L'acte de vente précise que les biens vendus sont occupés par Monsieur M. en vertu d'un bail à ferme et que la vente est conclue sous la condition suspensive qu'il n'exerce pas son droit de préemption, ou ne cède pas le droit d'exercer ce droit.

Par envoi recommandé du 22 mars 2007, le notaire a notifié à Monsieur M. le contenu de l'acte établi sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption en lui envoyant une copie du compromis comprenant les conditions de vente des terres.

Monsieur M. était toutefois absent, lorsque le pli recommandé a été présenté à son adresse.

Le notaire a ensuite demandé à l'huissier de justice de procéder à la signification du compromis à Monsieur M., ce qu'il a fait par exploit du 24 avril 2007.

Par courrier du 22 mai 2007, contresigné par Monsieur R., Monsieur M. a avisé Madame O. de la cession de son droit de préemption des biens litigieux à Monsieur R. et de l'accord de celui-ci.

Par  exploit du 23 mai 2007, la cession du droit de préemption à Monsieur R. et l'acceptation de cette cession par ce dernier a été signifiée par Monsieur M. à Madame O. et au notaire.

L'action originaire, introduite par la citation du 3 décembre 2007, a été mue par Monsieur P. à l'encontre de toutes les parties actuellement à la cause. Elle tendait à entendre dire pour droit que le compromis de vente du 5 février 2007 devait être suivi de la passation d'un acte authentique, puisque Monsieur M. n'ayant pas valablement exercé ni cédé son droit de préemption, la condition suspensive s'était réalisée.

Monsieur P. sollicitait la condamnation de Madame O., sous peine d'astreinte, à passer l'acte authentique dans le mois de la signification du jugement. Il postulait également que la vente soit dite opposable à Messieurs R. et M. ainsi qu'au notaire X.

À titre subsidiaire, Monsieur P. mettait en cause la responsabilité du notaire X pour l'avoir empêché, en prenant la décision de notifier une seconde fois le droit de préemption, de devenir propriétaire des terres litigieuses. Il postulait également la condamnation de Madame O. à lui restituer l'acompte payé et celle du futur acquéreur à lui rembourser les droits d'enregistrement payés.

Par jugement du 29 avril 2010, le premier juge a fait droit à la demande de Monsieur P. et a désigné, pour concrétiser la passation de l'acte authentique de vente des trois parcelles, deux notaires. Il a, « pour autant que de besoin », dit la vente et l'acte authentique opposables à Messieurs M. et R. ainsi qu’au notaire X.

Monsieur M. et Monsieur R. ont interjeté appel de cette décision. Ils font tous deux valoir que leur droit de préemption a été violé, en prétendant que la vente conclue le 5 février 2007 a été faite selon le procédé de « l'osmose inverse ». Ils affirment que le prix des parcelles a été anormalement gonflé à 25.000 euros l'hectare afin d'empêcher, de manière frauduleuse, Monsieur M. d'exercer son droit de préemption. Ils soulignent que, par acte du 27 septembre 2007, Madame O. a vendu d'autres parcelles à Monsieur P. à un prix qu'ils estiment artificiellement bas, de 16.000 euros l'hectare, pour compenser le surcoût.

Les deux appels étant dirigés contre le même jugement, il convient de les joindre pour connexité.

Décision de la Cour d’appel de Bruxelles

Le procédé de l'osmose inverse, tel que décrit notamment par la Cour de cassation dans son arrêt du 3 juin 2004 concerne une hypothèse particulière, visée par l'article 50 de la loi sur le bail à ferme, celle de la vente d'un bien mixte, ne relevant que partiellement de la loi sur les baux à ferme. Dans le cadre d'une telle vente, le contenu de l'acte ne doit être notifié au preneur qu'en tant qu'il porte sur la partie agricole du bien vendu. Il arrive, dans ce cas, que le prix du terrain non agricole vendu soit illégitimement diminué proportionnellement à l'augmentation du prix du terrain agricole vendu, afin de décourager l'exercice de son droit de préemption par le preneur. Dans ce cas, si son action aboutit, le preneur n'est tenu de payer que le prix qui aurait été dû si le droit de préemption n'avait pas été méconnu.

Les circonstances de l'espèce ne sont pas comparables, la vente portant exclusivement sur des terres agricoles.

Par ailleurs, le fait que Monsieur P. ait accepté d'acheter des terres voisines des siennes occupées par un tiers (Monsieur M.) à un prix plus élevé que d'autres terres moins convoitées, pour décourager ce tiers d'exercer son droit de préemption, n'est pas constitutif de fraude.

Enfin, comme l'a, à juste titre, relevé le premier juge, seul Monsieur M. est en droit, en sa qualité de preneur du bail à ferme, de se plaindre d'une méconnaissance de son droit de préemption, à l'exclusion de Monsieur R., son cessionnaire.

Monsieur R. forme, à titre subsidiaire, une demande nouvelle en subrogation et retrait au motif que son droit de préemption aurait été méconnu compte tenu du prix excessif offert pour le bien vendu. Il demande qu'il soit dit pour droit qu'il est subrogé dans les droits et obligations de l'acquéreur initial, sous la seule émendation que le prix de vente doit être fixé à la somme de 19.475 euros l'hectare.

L'article 51 de la loi sur les baux à ferme prévoit qu'« en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur une indemnité (...) ».

Comme le soulignent à juste titre plusieurs parties à la cause, Monsieur R. ne peut à la fois soutenir, d'une part, qu'il a exercé le droit de préemption qui lui a été cédé et exigera passation de l'acte authentique de vente et, d'autre part, ne pas accepter de payer le prix convenu en proposant un prix inférieur, ce qui constitue un refus de l'offre de vente, le droit de préemption ne pouvant être exercé qu'aux conditions prévues par le compromis.

La demande en subrogation de Monsieur R., outre qu'elle est intentée par le cessionnaire du droit de préemption et non par le preneur, ne pourrait en tout état de cause pas être déclarée fondée. Ni la méconnaissance du droit de préemption par un gonflement artificiel du prix, ni le lien de causalité entre la manipulation des prix invoquée et le dommage dont la réparation est demandée ne sont en effet établis, le dommage trouvant sa cause dans le non-exercice du droit de préemption dans les délais impartis.

Bon à savoir

Le droit de préemption, également appelé pacte de préférence, peut être défini comme étant un droit reconnu à une personne lui permettant d’avoir priorité sur tout autre candidat si le bien immobilier venait à être mis en vente².

Autrement dit, s’il y a un droit de préemption, le titulaire aura la préférence pour conclure la vente aux mêmes conditions que celles proposées par le tiers³.

La différence de vocable utilisé s’explique par le fait que le droit de préférence est de nature contractuelle, tandis que le droit de préemption est institué par la loi⁴.

Le but de ce droit de préférence ou droit de préemption est soit la protection d’une partie dans une relation contractuelle (le fermier par exemple), soit un outil de développement pour l’aménagement du territoire ainsi que de l’environnement⁵.

Dans la mesure où le propriétaire de l’immeuble est totalement libre de vendre ou de ne pas vendre son bien, le pacte de préférence ne peut être qualifié de « promesse de vente sous condition suspensive potestative de vente de l’immeuble »⁶.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Bruxelles, 17 septembre 2012, J.L.M.B., 2014, p. 696

2. Voyez : E. BEGIUN, « Droit de préemption : quelques réflexions liées à la pratique notariale », Rev. dr. rur. , 2003, pp. 85 et suivantes.

3. M. VANWIJCK-ALEXANDRE et S. BAR, « Le pacte de préférence ou le droit de conclure par priorité », in Le processus de formation du contrat, Coll. Commission Université-Palais, vol. 72, Bruxelles, Larcier, 2004, pp. 133 et suivantes.

4. E. BEGUIN., « Le droit de préemption », in Guide de droit immobilier, Wolters Kluwer Belgium, Waterloo, 2013, VI.1.11.0. – 1 ; C. SAINT-ALARY-HOUIN, Le droit de préemption, Paris, L.G.D.J., 1979, p. 7 ;  Cass., 19 février 1970, Pas., 1970, I, p. 542; Cass., 24 janvier 2003, Pas., 2003, I, p. 186; Cass., 27 avril 2006, Pas., 2006, I, p. 976.

5. M. VAN MOLLE., Droit de préférence: aspects civils et fiscaux, Rec. gén. enr. not., 2014, liv. 8, pp. 346-353.

6. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. 3, 1^ère partie, 2^e éd., Bruxelles, Bruylant, 1950, p. 439, n° 505.