Le renouvellement du bail commercial

En matière de bail commercial, le législateur a instauré un droit de préférence par rapport à toute autre personne au profit du locataire pour obtenir le renouvellement de son bail. L’offre d’une tierce personne ne peut être préférée par le bailleur que dans le respect de certaines conditions dont le fait de proposer un loyer supérieur à celui payé par le présent locataire ³.

La loi sur les baux commerciaux prévoit plusieurs conditions à respecter pour que le bail soit valablement renouvelé ⁴. La première est que le renouvellement du bail permette la continuation du commerce exercé. Cette condition illustre la volonté du législateur de protéger le fonds de commerce et non le locataire qui souhaiterait entreprendre une nouvelle activité.

La loi prévoit un délai d’introduction de la demande de renouvellement. Ainsi, le preneur doit notifier au bailleur entre le 18^e et le 15^e mois qui précèdent l’expiration du bail sa volonté de renouveler le contrat. Tant l’envoi que la réception de la demande doivent intervenir endéans ce délai. À défaut, la demande doit être considérée comme tardive et nulle ⁵.

Le preneur peut obtenir jusqu’à trois renouvellement de neuf ans chacun. Néanmoins, les parties peuvent, par acte authentique ou déclaration faite devant le juge, décider de réduire la durée du bail.

Le législateur a précisé dans la loi les conséquences liées à la réponse et à l’absence de réponse du bailleur. Selon la réponse et sa justification communiquées au preneur, la loi détermine les règles en ce qui concerne le préavis et l’indemnité d’éviction due au locataire ⁶. Le bailleur peut toutefois soumettre le renouvellement à d’autres conditions que celles proposées par le locataire. En cas de désaccord persistant, le juge de paix peut être saisi et statuera en équité ⁷.

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3. Article 16, 5° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

4. Articles 13 et suivants de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

5. Cass., 7 septembre 2009, Pas., 2009, p. 1807.

6. Articles 16 et 25 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

7. Tribunal civil de Louvain, 11 décembre 1987, Pas., 1988, III, p. 34.