Il n'existe pas de définition légale de la promotion immobilière en droit belge. Cela s'explique par le fait que la promotion immobilière est polymorphe et couvre des réalités multiples¹.

Certains auteurs ont toutefois tenté de donner une définition de la promotion immobilière qui englobe ses différences facettes. La promotion est ainsi définie comme le contrat ou l'ensemble de contrats par lequel une personne s'engage à procurer, selon un programme qui doit être précisément déterminé, un immeuble futur, achevé ou presqu'achevé, en se réservant l'initiative et la maîtrise du projet à ses différents stades, dans le but de retirer un bénéfice de la vente du terrain et/ou du coût réel des travaux².

Les caractéristiques essentielles d'un contrat de promotion immobilière sont les suivantes³ :

• le pouvoir d'initiative du promoteur mettant sur pied l'opération, après avoir attiré et s'être attaché le client par son offre ;

• la globalisation des services par lui, impliquant une coordination des démarches et interventions diverses en vue de la réalisation projetée ;

• la maîtrise de l'organisation sur les plans juridique et financier lui conférant une certaine position dominante à l'égard tant de son client que des intervenants à l'acte de bâtir.

En pratique il existe trois principales formes de promotion immobilière.

Premièrement, la promotion-construction  dans laquelle le promoteur est un entrepreneur qui prend en charge tous les services nécessaires à la construction de l'ouvrage sur le terrain dont est propriétaire le client⁴.

Ensuite, la promotion-vente dans laquelle le promoteur est le maître de l'ouvrage qui fait bâtir la construction pour son compte mais dans le but de revendre ultérieurement l'immeuble, soit en cours de construction, soit à son achèvement⁵.

Enfin, la promotion-organisation qui vise la situation dans laquelle le promoteur effectue l'ensemble des opérations nécessaires pour que la construction soit menée à bonne fin mais sans réaliser lui-même les travaux et sans conclure lui-même les contrats d'entreprise Le promoteur n'est dans ce cas ni entrepreneur ni maître de l'ouvrage mais un simple courtier qui offre un certain nombre de services globalisés en vue d'assurer la fourniture d'un ouvrage « clé sur porte »⁶.

La forme de la promotion choisie aura une incidence sur la responsabilité assumée par le promoteur à l'égard de son client puisqu'il n'existe pas de régime juridique propre de la promotion⁷. La responsabilité du promoteur sera calquée sur celle du vendeur professionnel ou sur celle de l'entrepreneur selon que le contrat de promotion prend la forme du contrat de vente ou la forme du contrat d'entreprise.

Par ailleurs, la loi Breyne réglemente de manière particulière les promotions immobilières qui tombent dans son champ d'application. En vertu de l'article 1^er de la loi du 9 juillet 1971, la loi Breyne s'applique aux contrats de promotion immobilière qui concerne une maison ou un appartement destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et dans lequel l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction⁸. Cependant, il est important de rappeler que, quel que soit le type de promotion l'immeuble ne peut être achevé lors de la conclusion du contrat. Si c'est le cas, il s'agit d'une vente et la loi Breyne ainsi que la protection qu'elle procure ne sont pas applicables⁹.

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1. Voy., P. Henry et F. Pottier, « Tentative de définition de la promotion immobilière en droit belge », Jurim Pratique, 2008/1, p. 7.

2. F. Pottier et P. Henry, « Tentative de définition de la promotion immobilière en droit belge», Revue pratique de l'immobilier, 2008/1, p. 20.

3. Civ. Bruxelles, 17 septembre 1996, J.L.M.B., 1998, p. 186.

4. L-O., Henrotte, « Promotion immobilière et droit du consommateur - Vers une protection « clé sur porte » ? », Jurim Pratique, 2012/3, p. 128.

5. A. Delvaux et Cie, Le contrat d'entreprise. Chronique de jurisprudence 2001-2011, Larcier, Bruxelles, 2012, p. 21

6. L.-O. Henrotte, «Le promoteur-courtier et la fraude à la loi Breyne », Cah. dr. immob., 2001/6, p. 2.

7. B. Louveaux, «De quelques aspects civils du contrat de promotion », Jurim pratique, 1/2008, p. 102.

8. Article 1^er de la loi du 9 juillet 1971réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction.

9. Voy. R. DeBriey, « La promotion immobilière et la loi Breyne: Questions choisies », Jurim Pratique, 2008/1, p. 127.